【9成按揭全指南】一文看清借盡九成按揭 / 高成數按揭必備因素！
06/04/2023
按揭成數是實現置業的重要一環，若能承造高成數按揭，減少首期支出及買樓開支，大大增加成功上車機會，政府近年就先後將按揭門檻放寬，在新例下，如何用盡按揭成數借盡九成按揭？即睇承造高成數按揭因素！
新按保
政府早前考慮到市場環境、未來供應情況、首置人士及計劃樓換樓自用家庭的需要，宣布進一步放寬按揭保險成數。在新按保下，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由$800萬提升至$1,000萬；可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由$1,000萬提升至$1,200萬。
9成按揭必備因素
申請人入息
申請人必須有固定收入，年終花紅亦可計算在內，但不能超過月薪的三倍，佣金則不能計算；以日薪計的工資，只要沒有佣金成分也被視為固定入息；薪金組成包括底薪及佣金，則只計算底薪部分，若底薪不符合按揭保險入息要求，最高只能申請八成按揭。
如申請人屬非固定收入或自僱人士，最高只能做八成按揭。另外，按保不接受收入來自海外人士的申請，如想承造高成數按揭，申請人須證明與香港有密切關係，如受聘於本地僱主或有直系親屬居住香港。
至於沒有工作或退休人士，可利用資產包括物業、現金或股票等作按揭申請，最少需要提供3個月的資產証明，而用資產借按揭最高亦只能申請四成；申請人亦可以利用租金收入(有租約以七折計算；沒有租約以租金六折計算)用作計算通過按揭壓力測試的供款與入息比率。
樓價
在新例下，樓價$1,000萬內已落成物業，可以借到最高九成按揭；$1,000萬至$1,125萬物業，可承造最高八至九成按揭，貸款上限為$900萬；$1,125萬至$1,200萬物業可借最高八成按揭、$1,200萬至$1,920萬物業，可借五至八成按揭，貸款上限為$960萬。
申請人身份
申請九成按揭的業主必須是首置人士，承造按揭單位需要為自住，而所謂首置不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本港住宅物業，也視為首置。
若非首置客，購入單位作自住用途，最高只可申請八成按揭，但這情況有機會被視為非自用看待，投資物業只能承造最高五成按揭。
至於換樓人士，九成按揭申請人不能未成交原先持有物業便向銀行申請第二層物業，或被視為投資物業，故此申請人須先賣出手上原有物業；何謂沽出物業，按證公司是以轉讓契約作準則，不能以臨時買賣合約及正式買賣合約作準。
另一情況，需找擔保人幫忙上會的物業，符合資格的申請人也可透過按保申請最高九成按揭，但保費會相對較高，審批時更嚴格，若擔保人本身已有按揭貸款，按揭成數會收緊一成，供款佔入息比率相應下調，而九成按揭擔保人必須為直系親屬。
以公司名義持有住宅物業，最高只能申請五成按揭。另外，按證公司一般不會為年紀大人士提供高成數按揭，申請人年齡最好不超過50歲。
物業用途
在新按保下，按揭成數放寬只限於自住物業，例如用作收租的非自住物業，按揭成數不可超過五成。
物業種類
按揭成數不受一手或二手私樓影響 (應該是一手樓花即供和建期對成數會有影響)，只要是首置人士及符合所需條件，視乎銀碼最高可借九成按揭，由於新按保的物業須為現樓，如屬於樓花，在樓花期選用即供付款辦法，最高只能承造六成按揭，(如樓花600萬以下，都可以經舊按保做8至9成按揭) 若建築期付款，並在物業落成時才申請新按保，就可申請九成按揭。
不同物業也有不同按揭成數要求，村屋及唐樓因業權複雜，銀行取態較保守，但按證公司也有為村屋提供按保，惟成數最高只能八成半。
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