【買樓開支】買樓律師費、地產經紀佣金...買樓開支究竟要預幾多？
07/10/2022
買樓第一步當然是儲錢準備好首期，除此之外，各位準買家必須留意，其實還有不少開支和雜費，為免大失預算，就要了解以下必知的買樓開支。
地產經紀佣金
佣金是地產代理服務的收費，如果買賣物業是透過地產經紀，便要支付經紀佣金。在二手樓市場，一般地產代理收取的佣金是物業成交價的1%，由買賣雙方各自支付佣金予地產經紀，為精確預算佣金開支，最好簽約前，買家與經紀協議好佣金水平，通常在買賣成交時才支付。
至於一手新樓盤，通常由地產發展商支付經紀佣金，買家無需額外繳付。
按揭保險費用
按揭保險主要是協助買家自置物業，透過購買保險方式，可以申請造高成數按揭，成數多少則視乎物業價值及申請人財務狀況等因素，按揭保險費會以貸款額計算。 借貸人實際需要繳付按揭保費的高低，取決於按揭年期及按揭成數，保費約介乎貸款額的0.31%至5.29%之間。
買家可以選擇一次過繳清或分期每年支付，亦可選擇向銀行加借，即是將保費計入按揭貸款內，並根據按揭貸款年期還款，當中要支付利息。
二手樓/一手樓律師費
律師費是買樓必須開支，由於買賣樓宇涉及不少繁複的文件往來，需經律師樓處理，包括協助簽定買賣合約、查契、簽署轉讓契約、查冊文件及款項交收等。如買家申請按揭，律師會代為處理銀行的按揭文件。
二手市場是由買賣雙方委託各自的代表律師，一手市場一般由樓盤發展商已指派律師行負責，代表買賣雙方。
至於律師費多寡則視乎物業成交價、樓齡、地契等因素，沒有一定標準，一般情況為數千至數萬元不等，若當中涉及地權和業權等較複雜問題，律師費或會上調。
印花稅
印花稅由政府向買樓人士徵收，如果買家為香港永久性居民及首置身份，可符合獲豁免人士條件根據第二標準稅率繳交印花稅，即是按樓價計算，首置的稅率相對較低，由100元至樓價的4.25%不等；至於不符合條件的買家，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。
如果3年內將買入單位轉手，就要繳交額外印花稅，為樓價10%至20%不等。另外，若屬於非香港永久居民及海外買家，還需要額外支付買家印花稅。
此外，如果買入一手新盤，發展商可能會提供印花稅優惠及代繳印花稅折扣等，可留意相關細節。
差餉/地租
差餉和地租一年分4季預繳，每年差餉及地租的徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。新買家置業後，需要在最後繳款日期或之前，繳交該季的差餉及地租金額，由於差餉及地租按季度預繳，故實際金額會按該季度餘下的日期比例計算。
準買家值得留意的是，較早前公布的財政預算案提出差餉制度改革，建議於2023/24年度引入三級累進制，會按應課差餉租值徵收5%、8%、12%；而政府不時亦會提供寬減，相關支出日後可能有變。
管理費及雜費
買樓開支包括管理費及雜費，這部分絕對不可忽略，雖然這些雜項開支佔整筆買樓金額的比例不大，但大多屬於長遠定期支付，例如管理費，費用會以每呎計算，視乎物業新舊、物業設施及管理服務而定，普遍介乎每呎$1至$4不等；新業主可能要支付管理費按金，一般為2至3個月，有部分新樓亦會收取會所營運按金、特別基金收費、清理廢料費等。
其他雜費方面，買家要預算成交後，需開設水電煤帳戶而支付的按金；至於裝修費及添置傢電等支出，則視乎個人喜好及物業狀況而定，一手樓普遍已有基本裝修及配備，預算的資金較二手樓或會較少。
有意置業的您，了解過繁瑣開支後，就要細心部署及準備買樓首筆資金的預算，當然在入市前還原基本步，最重要是首期目標，須因應自己的財政狀況，先了解銀行可以承造多少按揭成數，其他細節還包括可選用的按揭計劃、還款期、利率等等。
購買的物業種類亦是規劃預算的關鍵因素，例如新盤付款方法眾多，且發展商提供的折扣優惠要在樓價扣減，都會影響按揭貸款及借貸成數。
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