【新手賣樓】連租約賣樓、交吉賣咩意思？
26/10/2022
二手樓市場，不論買樓或賣樓，同樣要清楚掌握物業買賣程序兼預早準備，增加成事機會。假如你是新手賣樓，打算放售的是已出租單位，就更加需要了解更多，確保出售過程順利。
賣樓流程
有意賣樓的業主首先要決定自行放盤或是經地產代理出售，若計劃委託地產代理，放盤前須與持牌代理簽訂《地產代理協定》，注意協議有效期、佣金及繳付佣金日期、委託是以「非獨家代理」或「獨家代理」形式，以及所委託的經紀僅代表自己還是雙方。
業主最好先了解市場成交價及查閱銀行對單位的估價，以作為叫價參考。
賣家與買家完成議價及達成共識後，雙方會簽署臨時買賣合約並收取訂金，俗稱細訂。臨時買賣合約是具約束力的協議，一般會說明買賣雙方個人資料、物業地址、樓價、違約責任及佣金等，內容亦會包含會否交吉出售，例如買賣包括現有租約必須列明。
隨後賣家可委託律師樓準備正式買賣合約及樓契，買賣雙方簽署正式合約及賣方收取俗稱大訂的餘下訂金，其後流程包括交鎖匙及收取餘下尾數，當雙方簽署簽訂轉讓契後交易便完成，一般成交期需時約2-3個月。
何謂連租約盤？何謂交吉賣？
連租約盤即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓，新買家購入單位後需繼續完成原業主與租客未完成的租約部分。
交吉賣顧名思義是指單位以交吉狀態出售，可即時使用，理論上，租客在成交前遷出單位，業主便可以以交吉形式出售物業。
賣方連租約盤/交吉賣的利與弊
連租約或交吉出售物業各有利弊，連租約賣樓的好處是可避免安排租客搬走或退租而可能發生的爭拗，並可吸引一些有意買入連租約單位，而可即時享有租金收入的潛在買家。
壞處方面，一般連租約盤通常會較市價低，由於單位未必可以讓準買家現身睇樓，會令不少人卻步，且這類單位申請按揭較為嚴謹，或成為放盤的一大阻力。
總體而言，若業主有意放售已出租單位，應清楚通知其地產代理、律師及準買家，該物業是在不抵觸現有租賃的情況下出售。賣方亦應在正式買賣合約或臨時買賣合約中，說明在完成交易前租金分攤，包括應收的未付租金。另外，業主應就有關買賣、準買家身份和付款方式等資料通知租客，以及妥善處理租客已交付的按金。
至於交吉賣樓，買家最高能承造九成按揭，換言之，會擴大潛在買家的數量，變相提高以較好價出售單位的機會。但賣方要認清涉及的風險，一旦在行使退租權時，租客未有配合如期搬出，令賣方未能在成交前交吉出售，違反與準買家簽訂的合約，則有機會被追討賠償，甚或租客不遷出，便需要透過法律程序收回物業。
買方連租約盤/交吉賣的利與弊
對於連租約盤的買家，好處是可享有租金收入及預早計算租金回報，同時可免卻另找租客的麻煩，加上樓價折讓較大，門檻較低。另外，這類單位亦可減輕置業初期在添置傢電及裝修等雜項支出。
不過，買入連租約單位最大缺點是未能實地睇樓，難以掌握單位狀況，亦無法得知租客是否租霸，均存在一定風險；買方需承接原業主在租約上的相關責任，例如負責維修及管理費等。申請按揭方面，由於物業為出租用途，最高只能做到五成按揭。
有即時居住需要的買家，最理想當然是購入交吉形式出售的單位，準買家可親身睇樓，確保單位現況，而在承造按揭上，好處是可以申請高達九成數按揭，降低首期支出。按揭批核上，自用物業的供款與入息上限及壓力測試，亦相對出租物業準則較寬鬆。
買樓申請按揭須注意很多事項及細節，不論購入物業的形式是連租約或交吉，入市前應先了解按揭條件，例如按揭成數、還款年期、按息等，以更準確評估購買能力及選擇適合自己的按揭計劃，詳情可以聯絡我們查詢。
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