【2024年按揭門檻懶人包】暫停壓測,借按揭仍要過DSR/DTI | 認識供款佔入息比率計算方法

26/03/2024
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揾到心水單位想申請銀行按揭買樓上車,置業有如過五關斬六將,而通過壓力測試就係第一關,不過2024打算在香港物業投資或上車人士有好消息!金管局於2月宣布暫停壓力測試要求,但借按揭仍有一門檻你要知!中原按揭為你帶來2024年按揭門檻懶人包,一文睇哂2024年最新按揭要求及計算方法,過唔到可以點補鑊?

 

2024最新:金管局宣布暫停壓力測試要求

金管局於2月28日向銀行發出指引,暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。換言之,自2024年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易都可免除以目前按息加2%計算的壓力測試。但注意,申請人仍需通過供款佔入息比率(DSR)才有機會獲批按揭。

 

甚麼是供款佔入息比率(DSR)?

「供款佔入息比率」(簡稱:Debt servicing ratio (DSR)/ 又稱:Debt-to-income ratio (DTI)),是銀行對申請人的基本入息要求,計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。例如月入$40,000,每月按揭供款$20,000,不多於月入之一半(50%),便合乎要求。如屬第二套房按揭或非自用物業按揭,「供款佔入息比率」上限維持下調至40%。

住宅/非住宅

自用及第一套房按揭

非自用/第二套房按揭

供款佔入息比率

50%

40%

供款壓力測試

暫取消

暫取消

*最新修訂2024年2月28日生效

資料僅供參考,一概以有關當局最新公布為準。

 

重要提點: 銀行H按用封頂息率計每月供款

如果是H按用家,銀行批核按揭時會以H按之封頂息率(即現時主要是以封頂息4.125%)計算每月供款。

 

「供款佔入息比率」= 每月總債務供款(包括按揭、私人貸款及分期付款月供額等)/以每月入息 x 100%

 

首置買家: 供款佔入息比率不超過每月入息50%

第二套房/非自用物業性質: 供款佔入息比率不超過每月入息40%

 

甚麼是「壓力測試」?(已於28/2/2024宣佈暫停)
按壓力測試 (Stress Test,簡稱壓測),照現行金管局規定,銀行在接受申請人按揭申請前,除了看申請人目前收入是否供得起樓外,還需要測試假設未來息率上升引致還款壓力,申請人是否一樣有足夠財務能力供得起樓以免斷供,過去壓力測試準則是加息三厘。不過,金管局於2022年9月23日公布,將物業按揭貸款利率壓力測試要求下調只需加息兩厘,即以目前按息加2%計算(根據市場按息及H按封頂息率,一般以不低於5.625%計算),首套房按揭申請人在壓力測試下之「供款佔入息比率」 (DSR)不可超過60%。
 
重要提點: 要過壓測才獲通過按揭申請
由於通過壓測難度比通過供款佔入息比率(DSR)更大,所以基本上用家只需計算壓力測試,計算入息要求其實以「過壓測」為準,便可知道是否合乎銀行要求的供款能力。
 
「壓力測試」點計? (已於28/2/2024宣佈暫停)
壓力測試是根據現時按揭息率加2厘去計算借款人的還款能力是否足夠。做按揭時,銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio),對照借款人每月總債務供款及每月入息,去判定借款人過唔過到壓力測試。 
 

購入一個$600萬的住宅單位,入息要求需要多少 ?

例子:陳生購入市值$600萬的住宅,借7成按揭,即$420萬。以息率4.125%計算,按揭每月供款為$20,355。
從下圖表可見,首套自用的住宅按揭 最低入息要求為$40,710 (供款佔入息比率不超過50%),而第二套房或非自用住宅的供款佔入息比率須下調一成至40%,因此最低入息要求會稍高為$50,887。
 

供款佔入息比率

 

自用及第一套房按揭

非自用/第二套房按揭

樓價

$600

貸款額

$420 (7)

按揭年期

30

計算利率

4.125% (H按封頂)

按揭月供

$20,355

最低入息要求

$40,710

$50,887

*以樓價$600萬,7成按揭,按揭年期30年,H按封頂4.125%計

 

點解不通過DSR?

在計算「供款佔入息比率」時,不單止要計每月按揭供款,申請人其他的債務,包括其他樓宇按揭、私人貸款、學生貸款、稅務貸款、分期付款等也會計算在「每月總債務」內,會影響申請人的入息比率,繼而影響DSR計算。
 
此外,銀行仍會考慮其他方面包括信貸紀錄、信貸評分、工作收入的穩定性等,在入息證明方面,以一般受薪人士為例,一般需提交最近年度稅單、最近3個月(固定收入)或6個月(非固定收入)的薪金入帳銀行紀錄及公司糧單、強積金紀錄及若有其他按月供款紀錄。
 

過唔到DSR可以點算?

1.先清還短期債務

申請人可以考慮先清還短期債務,從而減低供款佔入息比率(DSR),才去申請按揭。
 

2.增加擔保人

申請人可以考慮尋找親屬作擔保人,讓對方的收入一併在供款佔入息比率(DSR)計算,最高可造9成按揭。
 

3.增加首期

如果申請人有足夠資金可嘗試增加首期,減少按揭成數,從而減少借貸額,便更容易通過供款佔入息比率(DSR)。
 
要留意,普通計數機係計唔到按揭月供,用中原按揭計算機,簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出每月供款!
 
 
 
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