【居屋攻略】未補地價居屋出售、按揭、轉名常見問題 Q&A！
11/10/2022
假如獲派公屋或抽中資助房屋已說得上贏在起跑綫，在樓價高企的大環境下，若擁有居屋業權在手，更是向上流動和資產增值的關鍵一著，前提是業主能否把握「補地價」的好時機。未補地價居屋在出售和按揭套現等方面都受到房委會約束，但只要業主為單位補地價，居屋即可升格享私樓多方面的好處，包括：
•可加按套現，現金周轉更靈活
•可在公開市場自由出租單位收取租務回報
•可在公開市場自由放售單位，單位升值更高貼近私樓水平
以下一文從買賣角度，講解居屋在補地價前後的影響。例如對業主來說，未補地價居屋出售、未補地價居屋轉名有甚麼限制？未補地價加按居屋可犯法？對潛在買家而言，補地價後能否更有利於承造按揭？以下逐一解答常見問題。
1. 未補地價居屋可出售嗎？
據房委會規定，居屋設有5年或10年轉讓限制期。只有在轉讓限制期屆滿後，業主才可以補地價在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。在轉讓限制期內，業主即使取得「准賣證」，亦只可於「居屋第二市場」轉售予綠表買家或白居二買家。
需注意的是，房委會在發售每期居屋時都有權更改或收窄轉讓限制年期和條文內容。因此，不同年份推售的屋苑的轉讓限制年期、實際規限的內容亦有所不同。
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首次推售年期 |
轉讓限制期 |
轉讓限制內容 |
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1982年至2006年 |
5年 |
已經屆滿。 |
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2007年至2017年 |
5年 |
已經或即將屆滿。 |
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2018年 |
5年 |
首2年限制期只可於「居屋第二市場」原價平手出售。 |
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2019年 |
10年 |
首2年限制期只可於「居屋第二市場」以不高於原價平手或蝕讓。
第3年起可自訂價格放售但只限於「居屋第二市場」，直至10年轉讓限制期屆滿。 |
2. 未補地價居屋按揭成數及年期？
補地價之前，所有房委會居屋在新入伙時皆由政府向銀行提供一次30年擔保期進行按揭貸款，而銀行會基於政府的擔保年期進行估算，一般採用 「30年政府擔保期 - 樓齡 = 餘下擔保期」來衡量能否就為綠表買家或白居二買家（兩類皆為首置人士）提供綠表9成半或白表9成按揭，還是較低按揭成數。通常樓齡19年或以下，銀行較願意提供為期25年的9成半或9成按揭。
補地價之後，二手居屋單位可以在公開市場放售予更多買家，銀行亦會視之為私人物業，並採用與私樓相同的準則向買家審批按揭，按揭成數主要受樓價影響而非樓齡。公開市場買家如為首置人士，樓價$1,000萬以下最多亦有機會可做30年的9成按揭，比未補地價居屋可造較長的還款年期。不過，單位在補地價後便不再受政府擔保，買家需要通過壓力測試和購買按揭保險。
（進階閱讀：不同樓價最多可造多少按揭？按揭須知）
3. 未補地價居屋臨近 / 已過擔保期，對按揭成數及年期有影響嗎？
補地價之前，如居屋臨近甚至已過政府擔保期，銀行便有機會拒批為期25年的綠表9成半或白表9成。對於綠表買家或白居二買家（兩類皆為首置人士）來說，所需首期或日後需補差價的風險亦有所增加。
•樓齡19年至30年：銀行會以居屋餘下擔保期，來衡量可批的按揭成數和供款年期。一般擔保期越短，供款年期會相應遞減，引至每月還款金額增加，買家有機會負擔不起而影響按揭成數，最終可能降至6成按揭或以下，買家便要支付較多的首期。
•樓齡30年或以上：只有部份銀行提供6成或以下按揭，並需證明買家有足夠的還款能力，就像私樓一樣需要通過銀行壓力測試，並且不接受加擔保人，規限較多。
補地價之後，由於單位在公開市場放售，公開市場買家需通過壓力測試和購買按揭保險，故此即使居屋臨近甚至已過政府擔保期亦不受影響。
4. 未補地價居屋可否轉按 / 加按？
業主如想加按未補地價居屋套現，必須申請並得到房委會批出「重新按揭准許證明」，但房委會明文規定只會就申請人極端家庭情況作出考慮，以讓業主套現應急，例如需籌集籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、因離婚或分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費、因生意出現財政困難而難以應付日常開支。
如果沒有經房委會許可，加按未補地價居屋可被檢控。可見，未補地價居屋作為資產的一部分，在投資及資金周轉方面卻有所限制，即使業主面臨緊急需要亦無法用作套現。只有一般平手轉按，方較容易獲房委會許可，以容許業主獲得轉按優惠利息及轉按回贈等。
*文章資料僅供參考，一概以有關當局最新公布及銀行最終批核為準。
（進階閱讀：轉按/加按 H按+高回贈推介）
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