【轉按五招】 教你如何賺盡「轉按」優惠
17/08/2023
1. 新措施下「轉按」有什麼著數？
金管局於2023年7月7日放寬銀行按揭成數，最新按揭成數提升至高達7成，比起過往只得5至6成，提供更多「水位」讓業主靈活套現流動資金備用。
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住宅物業(自用) |
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樓價 |
修例前 按揭成數(高達) |
新修例後 提升UP |
最新! 銀行按揭成數 (高達) |
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$1,000萬以下 |
6成 (上限$500萬) |
7成 |
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$1,000萬至$1,500萬 |
5成 |
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$1,500萬以上至$1,750萬以下 |
6成至7成 (上限$1,050萬) |
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$1,750萬至$3,000萬 |
6成 |
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$3,000萬以上至$3,600萬以下 |
5成至6成 (上限$1,800萬) |
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$3,600萬或以上 |
5成 |
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2. 轉按如何「賺回贈」？
銀行大多向轉按客戶提供現金回贈，現時轉按回贈屬於多年新高水平，推動不少供樓人士把握機會轉按。市場上有銀行提供轉按回贈高達貸款額3%為例， (以市場平均按揭額$500萬計算) 3%的現金回贈高達$15萬，即使轉按後之按息較原有計劃高出約0.25厘，以現金回贈抵銷2年罰息期的利息差額及律師費後，餘下回贈金額仍達$11.7萬。
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貸款額：$500萬 30年期 |
原按揭計劃 |
新按揭計劃 |
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利率 |
3.250% |
3.500% |
↑0.250% 2年利息差額 $25,000 |
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現金回贈 |
/ |
3% |
賺$150,000 |
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足以抵銷首兩年利息差額及律師費，餘下回贈金額仍達 $117,000 |
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註: 上述例子以假定息率、年期及回贈等數字計算以便參考，並假設律師費為$8000(以客戶所選律師行收費為準)，上述資料只供參考，一概以銀行最終審批作準，用家亦需留意兩年罰息期後存在之不確定性包括息率及樓價水平。
3. 「轉按」甩按保、甩發展商按揭有什麼好處？
轉按甩按保
修例前，6成以上的按揭需繳付保費由按保公司承辨。受惠於新措施增加銀行按揭成數至7成，若原有按揭貸款餘額已少於樓價7成，便可毋須額外補錢而直接轉按甩走按保。三年內退保還可申請退回部份保費，取回已繳保費的15%-40%，物業不再受按保所限制。
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按揭年期 |
退回已繳保費 |
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首年 |
40% |
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兩年內 |
25% |
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三年內 |
15% |
很多發展商為增加銷情，會向客戶提供高成數優惠按揭計劃。一般發展商按揭首兩至三年的按息與銀行相若，但當優惠期過後，利率一般會上調至P rate(現為5.875%)或以上。因此，轉按可避免捱貴息亦可賺取現金回贈。
4. 利用「按保轉按」踢走貴息？
新措施下，金管局不但提高銀行的按揭成數，按保亦連帶提升到樓價$1,500萬或以下高達8成；$1,500萬以上至$3,000萬以下高達7成。尤其大大降低發展商高成數按揭轉按回銀行的門檻。按保公司亦提供保費折扣優惠低至0.15%，即使透過按保轉按，成本都較昔日便宜。不過須留意是不適用於轉按套現，建議可聯絡中原按揭顧問作深入了解！
5. 轉按「抗加息」辨法？
現時正經歷加息週期，貸款人可透過高存息戶口(Mortgage-link)抵銷利息支出。「高存息戶口」是隨銀行按揭贈送的一個活期帳戶，帳戶的存款與供樓利率互相掛鈎，最高可存放貸款餘額之50%存款(個別高達60%)，以月結方式直接入帳。不單可賺取利息回報，更可抗衡加息的影響。有部分銀行更接納「高存息戶口」分享予直系親屬共同使用，客戶可靈活調配資金。
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