在加息期如何慳息?(二)降低本金的按揭存款綜合戶口

28/05/2022
標籤: 樓按澄語

 上期提及現時較普及的一款以高存息收入抵銷按息支出的按揭存款相連戶口,除了賺取高存息收入,在息率向上時期,不少人會考慮降低按揭本金以節省利息。傳統上有些供樓人士會在加息時期選擇提早部份還款,不過此方法欠缺一些彈性,需要在相關罰息期完結才可進行,當中亦涉及銀行收取的手續費。市場上另有一款按揭存款綜合戶口計劃,借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算,故存放資金後可享有扣減本金省息的作用。此計類計劃之彈性較大,借款人可因應財務狀況隨時提取或存款金額,按揭利息按每日貸款淨結餘計算。除了省息,借款人藉着持續性存款,促使按揭本金逐步降低,同步具有縮短還款期之作用。

 
       這種以扣減本金計算淨額利息的計劃,慳息效果不錯,以現時平均按揭額500萬元及30年期為例,假設供款人一開始並維持存放資金20萬元於綜合戶口,然後每月再存入3,000元儲蓄,全期累計可減少利息達26%約31萬元,按揭還款期亦由原先30年縮短6.3年至23.7年,加快完成整個供款歷程。為便參考及計算,以上例子是按現時按息及息率不變計算,假設未來息率回升,這類計劃的慳息效果將更顯著。故此,在息率回升周期,用家可多加善用計劃之特點及彈性,例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額,當有資金回籠,亦可增加在戶口停泊的資金,以加強抗加息作用。再以上述按揭額及年期為例,假設未來按息由現時約1.5%升至2.5%,以存放金額如上述不變計,全期累計利息減幅增至28%,若以一開始存放金額增至30萬元及每月持續存入儲蓄增至4,000元計,全期累計利息減少達35%,按揭年期由原先30年縮短至21.5年,省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。
 
       有一點要留意,此類計劃設有存款金額上限,一般定於未償還按揭額的一半;而市場上較少銀行可提供此類具有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃,當中僅個別銀行可為此類計劃批出市場主流之H按優惠,用家可根據銀行批出之息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。
  
  

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

相關資訊 更多>

格到至抵計劃更多>

計算機