【有問有答】買凶宅留意什麼？分析凶宅按揭問題
18/08/2023
踏入農曆七月，同大家傾傾凶宅按揭問題。很多人對凶宅都避之則吉，但都有人百無禁忌。什麼原因買了都好，凶宅在銀行承造按揭時與普通住宅樓宇不同，一不小心分分鐘會撻訂收場！買樓前宜先參考以下常見問題作好準備！
如何界定屬於凶宅？
銀行對凶宅並無明確定義，一般於單位內發生非自然死亡事件，都有機會被列為凶宅。每宗個案會個別評估，視乎是否有相關資料指出確實事故地點，而有關個案是否被廣泛報導亦會有所影響。曾有墜樓事故，落於平台單位，最終兩個單位同被視為凶宅。
凶宅估到價?
估價公司會視乎單位內發生事故的嚴重性，連帶參考成交數據評估物業價值。物業一旦被認定為凶宅，連帶同層單位、上下樓層單位的估價都有機會受到影響，估值或會低於市場，嚴重甚至未能提供估價。須留意，坊間網上估價有機會出現滯後問題，未必能準確反映物業實時價值，建議聯絡中原按揭為你取得確實估價！
凶宅做唔做到按揭?
基於樓價折讓及承接力較弱等因素，不少銀行對凶宅按揭卻步，不過市場上仍有些銀行對於事故單位的態度是較開明正面，如測量師行能提供估值，銀行仍會接受按揭申請，按揭成數會以成交價或估價較低者計算。假若遇上極端個案，有些融資公司審批較有彈性，亦不失為一個後備方案。若心儀物業剛巧是事故單位，買家宜先瞭解銀行是否可接納按揭申請，以及可造按揭成數，以便衡量所需首期資金及風險因素才入市，避免按揭審批遇上阻滯而有撻訂風險。
凶宅可以做高成數按揭嗎？
按保公司審批時會以獨立測量師行做評估及估價，如結果與銀行估價相距不大，凶宅亦非嚴重事故，仍有機會批出高成數按揭貸款。
如何知道自己是否購入凶宅？
市場上沒有官方渠道提供有關凶宅的資料，除了銀行估價可以發現些端倪外，還可透過以下方法得知單位是否凶宅︰
詢問地產代理、管理處
向地產代理或管理處查詢是較多人採用的方法，準買家可透過地產代理向業主或管理處查詢單位是否曾出現非自然死亡事故，又或不幸事故；但留意由於市場上並沒有官方途徑確定凶宅，這便限於業主及管理處是否提供或掌握有關資料。
網上搜尋資料
準買家可使用網上搜尋引擎找尋物業相關的新聞報導，或從地產資訊網站及民間組織設立凶宅網都可查詢凶宅資料。這些網上資料庫源於每日新聞紀錄的收集，並未囊括所有資料，一般只顯示出座數而沒有確實單位號碼，還需再作查證。
土地查冊
土地查冊載有物業及業主的紀錄資料。過往若物業擁有人離世使單位成為遺產物業，其死亡証有機會被登記在查冊內，而死亡証載有死因、日期、地點等資料。換言之，透過查冊有機會可知道業主是否在單位內離世（注意單位內自然死亡不是凶宅）。不過，其他同居者，如業主家人﹑租客等並未擁有業權人士因不屬業主，即使在單位內身亡也不會被紀錄在查冊內，因此無法單靠土地查冊內的死亡証判定單位是否屬於凶宅。
如欲了解更多凶宅按揭申請問題，歡迎隨時聯絡中原按揭專業顧問！
