【按揭現金回贈2023】現金回贈高達2.8%？計算方法+注意事項+申請技巧懶人包
06/07/2023
銀行提供按揭現金回贈越來越進取，現時按揭現金回贈更可高達2.8%屬18年新高！買樓最重要是計清開支才可以揀到至抵按揭計劃，中原按揭為你總結按揭現金回贈懶人包，一文了解按揭現金回贈算式、注意事項及申請技巧！
按揭現金回贈是甚麼？
按揭現金回贈是銀行為在競爭激烈的按揭市場招攬更多生意，以提供按揭現金回贈作招倈，吸納更多按揭客戶。按揭現金回贈通常是以貸款額的百分比去計算，貸款額越高，按揭現金回贈金額就越多。
哪些按揭計劃種類有按揭現金回贈？
只要物業類型是新盤住宅、二手私樓、居屋、村屋或唐樓，不論是新造按揭還是轉按，以H按還是P按上會，銀行都會因應業務策略提供按揭現金回贈予以上類別客戶。
按揭現金回贈幾耐過數？
大部分銀行的按揭現金回贈都是在按揭提款 (Drawdown) 後才發放，一般會在2個星期內過數至借款人的戶口。
現時最優惠的按揭現金回贈是多少?
現時銀行提供的按揭現金回贈屬18年新高，現金回贈可由貸款額之1%至高達2.8%不等，以市場平均按揭額約$450萬計，現金回贈已達$10萬以上。
高成數按保現金回贈計算點計才正確？
高成數按保個案的按揭現金回贈的正確計算方法應該是以6成按揭/現行按揭上限計算，而非以9成按揭總額計算。透過按保借出高成數按揭的用家要留意，按揭現金回贈並不包括按揭保險部份。
高成數按保現金回贈金額是這樣計算的：
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樓價x按揭成數(6成按揭上限金額計)x現金回贈% |
以樓價$800萬物業承造9成按揭，按揭回贈比率高達2.8%為例，以銀行6成按揭額上限之2.8%即$134,400 ($800萬x 60% x2.8%)，而非以9成按揭金額$720萬之2.8%計算，從上述見，即使現金回贈率是2.8%，9成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額$720萬的1.87%，而若果用家申請6成按揭，實質回贈金額可等同總貸款額之2.8%。
ü 計算不包括按揭保險貸款額部份
ü 以銀行6成按揭上限金額計
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按保個案計算現金回贈方式 |
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樓價 |
$800萬 |
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9成按揭貸款額 |
$720萬(銀行6成按揭$480萬+按揭保險$240萬) |
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現金回贈率及計算方式 |
樓價x按揭成數(6成按揭上限金額計)x現金回贈% |
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現金回贈金額 |
$134,400($800萬x 60% x2.8%) |
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實質現金回贈相當於總貸款額1.87% ($134,400/$720萬x100%) |
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2023年6月6日更新
*一概以相關銀行/貸款機構之最終決定為準。
注意事項
1.按揭現金回贈計算不包括按揭保險貸款額部份
透過按保借出高成數按揭的用家要留意，按揭現金回贈並不包括按揭保險部份，所以最高回贈金額以銀行6成按揭上限計算，並非以9成按揭貸款總額計算現金回贈率。
2.計算受按揭成數及貸款額上限影響
在非按保下，$1,000萬以下之物業借款人最多可借6成，按揭額上限$500萬，$500萬以上之剩餘金額就要通過按保借款，即樓價$834萬物業之按揭成數已不足6成，$834萬至1,000萬物業按保現金回贈亦會以$500萬作計算。以一個$900萬物業為例，由於6成按揭額$540萬已超出現行6成按揭上限$500萬，銀行會以$500萬之2.8%計算現金回贈，而非以$540萬計算。
3.現金回贈超過貸款額1%需要在貸款額內扣除
根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。例如，買家為一個樓價$800萬的單位申請9成按揭，假設銀行提供2.8%現金回贈，回贈金額為$134,400 (金額以6成按揭上限計算)，實質可借金額由$720萬扣減$134,400降至$706.56萬，相對首期支出會增加。
高回贈按揭計劃申請技巧
1.貨比三家
銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，如果想一次過比較不同按揭計劃的package，可以向專業按揭轉介公司免費咨詢。
2.綠色按揭額外現金回贈
綠色按揭是銀行支持綠色建築而為客戶額外添加的回贈，一般適用於「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物，現時「綠色按揭獎賞」高達現金$12,000元回贈。
3.留意銀行是否送Mortgage-Link高存息戶口
為吸引客戶，銀行提供高存息戶口的存息與按息一致，當按息升至3.5%，存息亦是3.5%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息(變相現金回贈)收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息，縮短按揭還款期。
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