【按揭指南2025】買樓按揭點計數? 最新印花稅表、按揭息率、按揭成數、按揭門檻、按揭文件、按揭流程 你要知
【按揭指南2025-不斷更新】不論是首置或買多層樓收租，在揀選按揭計劃時，會留意到按揭種類、按揭成數、還款年期、是否提供現金回贈或Mortgage-link等配套。
除了留意有關按揭計劃內容，更應為申請按揭做足準備，緊記要過入息審查先可以借足按揭，以免撻Q！中原按揭為你逐一介紹2025年最新按揭資訊和注意事項，助你計好首期及每月供款，輕鬆選擇最適合自己的按揭方案！
最新版本中原按揭多功能按揭計算機，只需輸入樓價、按揭成數(或直接輸入貸款額)、供款年期、利率等資料，即可計算出首期、印花稅、每月供款、利息開支等： https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator
物業按揭是什麼？
物業按揭即是以物業作抵押，向銀行及財務機構(即：承按方)借貸以支付樓價。借貸人會以按揭計劃中的按揭成數、按揭利率及還款期，按時以分期形式繳付有關款項，如未能因時還款，承按方則有權收回該物業。不同銀行及財務機構有推出不同按揭計劃，在比較時，當中的息率、最高按揭成數、還款期都是常見的考慮因會在下文詳述。
按揭貸款一般範圍包括：一二手私人住宅、政府資助房屋(居屋、綠置居)、唐樓、村屋、寫字樓、工廈、商舖及車位等，並適用於自住或出租單位。
新手上車揀按揭計劃留意事項
在揀選按揭計劃時，會留意到按揭種類、按揭成數、還款年期、是否提供現金回贈或Mortgage-link等配套。究竟它們分別是什麼？
按揭種類
| H按 | P按 | 定息 | |
| 息率基準 | 銀行同業拆息 | 最優惠利率 | 固定 |
| （HIBOR） | |||
| 參考指標 | 視乎當月一個月銀行同業拆息 | 美國息率 | 巿場按息 |
| 變化 | 每個交易日 | 因應美國息率的變化，各銀行自行調整 | 定息期內保持不變 |
| 封頂息率 | 有 | 不適用 | 不適用 |
| 波幅 | 較高 | 較少 | 定息期內平穩不變 |
-「H按」是什麼？
H即是HIBOR（銀行同業拆息）。 拆息反映銀行之間互相借錢的息率，波動性較大。H按是指以銀行同業拆息為基準的按揭計劃。
H＋...％
香港物業按揭息率用1個月期拆息作基準為主，一般是以1個月銀行同業拆息＋固定點子（H＋?％），並設有封頂息率。封頂息率通常以P作為基準，一旦拆息升，每月續期時的息率高於封頂息率，就會以封頂息率來計算當月實際還款金額。
-「P按」是什麼？
P即是Prime Rate（最優惠利率）。 P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，一般以「最優惠利率 - 固定點子」（P-?％）來計算。
P- ...％
Ｐ按主要分為大P及細P：大Ｐ為5.375厘，而細P為5.625厘，詳細可參考下表。
現時本港銀行的4個最優惠利率（P）為5.25%、5.5%、5.625%及5.75%。
| 現時本港銀行最新有4個最優惠利率（P） | |
| 5.25厘 | 滙豐銀行、中銀香港、恒生銀行 |
| 5.5厘 | 渣打銀行、東亞銀行、工銀亞洲、上海商業銀行、大新銀行、南商銀行、招商永隆銀行、交通銀行(香港) 、集友銀行、信銀國際、創興銀行、花旗銀行、大眾銀行、建行(亞洲) 、星展銀行 |
| 5.625厘 | 富邦銀行 |
| 5.75厘 | 華僑銀行香港 |
| 註:上述資料僅供參考,一概以有關銀行最新公布為準。 | |
-「定息按揭」是什麼？
定息按揭是指在一定期間內的按揭利率保持不變，即使銀行宣布加息減息，亦不會影響定息的利率，免受利率波動風險。
按揭按揭成數
銀行按揭(2024年10月最新版)
不論物業價值、自用或買樓收租、首置或買多層樓人士、住宅或非住宅、個人或公司名義買樓人士、所有置業人士之物業按揭成數(不包括按揭保險)上限一律為7成：
| 銀行按揭計劃 | |
| 任何物業類別 | 按揭成數一律高達7成 |
| 任何置業人士 | |
| 任何樓價 | |
| 資料來源：《2024施政報告》 資料僅供參考，一概以有關當局最新公布為準。 | |
延伸閱讀
按揭保險(2024年10月最新版)
按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（HKMC）推出，以協助市民在香港安居置業，減輕置業人士的首期負擔。置業人士可透過按揭保險計劃以低至1成首期置業，使按揭成數可敍造高達9成。按保申請人需支付按揭保險費，保費將根據貸款額、按揭成數、還款年期、是否屬首次置業等不同因素而釐定，適用範圍包括樓花、現樓、村屋、政府資助房屋等。
| 按揭保險計劃按揭成數 (適用於樓花及現樓) | |
| 樓價 | 按揭成數 |
| $1,000萬或以下 | 9成* |
| $1,000萬至$1,125萬以下 | 8成至9成* (上限$900萬) |
| $1,125萬至$1,500萬 | 8成 |
| $1,500萬至$1,715萬 | 7成至8成 (上限$1,200萬) |
| 註： | |
| -申請8成以上的按揭人士須固定受薪及於香港未持有任何住宅物業。 | |
| -抵押之物業須為申請人自住用途。 | |
| -按揭保險計劃適用於持有香港身份證人士申請(包括永久及非永久居民) | |
| -樓花住宅須為12個月內完成的發展物業項目，按保亦會就個別風險因素改慮是否接納超過12個月落成之樓花申請，詳細可向中原按揭了解按保樓花涵蓋範圍。 | |
| -上述資料僅供參考,一概以香港按揭證券有限公司（HKMC）最新公布為準。 | |
按揭還款年期
按金管局規定，現時按揭最長供款年期的上限是30年，銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期，以較短者為準。
政府資助房屋的按揭還款年期與私人房屋有所不同，有意購買資助房屋的人士可參考：
-按揭供款年期如何計算？
一般而言，借款人的年齡及物業樓齡與供款年期總和上限為65至80年(按保最高上限為 75 年，村屋為55年)；但在一般情況下，供款年期仍不可超於30年，客戶應與銀行確定為準。
按揭現金回贈
按揭現金回贈是銀行為在競爭激烈的按揭市場招攬更多生意，以提供按揭現金回贈作招倈，吸納更多按揭客戶。
-如何計算按揭現金回贈金額?
按揭現金回贈通常是以貸款額的百分比去計算，貸款額越高，按揭現金回贈金額就越多，按揭現金回贈並不包括按揭保險部份。
樓價x按揭成數(7成按揭上限金額計)x現金回贈%
要留意，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額。
-按揭現金回贈幾耐發放？
大部分銀行的按揭現金回贈都是在按揭提款 (Drawdown) 後才發放，一般會在2個星期內發放至借款人的戶口。
不同銀行的現金回贈金額各有不同，想知現時最優惠的按揭現金回贈是多少，歡迎搵中原按揭查詢。
Mortgage-link按揭存款掛鈎戶口
按揭存款掛鈎戶口(Mortgage-Link account) 是屬於活期存款戶口(saving account) 的其中一種，客戶可以自由存入及提取存款，存息與按息一致。換句話說，如果現時實際按息主要為3.5%，存息便會同樣是3.5%，用家可以將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息，做到慳息效果。
按揭門檻
入息審查
-什麼是供款佔入息比率（DSR）？
「供款佔入息比率」(簡稱：Debt servicing ratio (DSR)/ 又稱：Debt-to-income ratio (DTI))，是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。例如月入$40,000，每月按揭供款$20,000，不多於月入之一半(50%)，便合乎要求。
| 「供款與入息比率上限」 | |
| 所有物業類別 | 自用/或非自用 |
| 第一套房按揭 | ≤50% |
| 第二套房按揭 | |
| 資料來源：《2024施政報告》 資料僅供參考，一概以有關當局最新公布為準。 | |
-壓力測試（已於2024年2月28日宣佈暫停）
印花稅
在香港買樓，不論任何人士，需繳交從價印花稅(AVD)。
| 2025年最新從價印花稅（AVD） | |
| 物業買賣從價印花稅率(2025年2月26日起適用) | |
| 住宅及非住宅從價印花稅 | |
| 代價款額或價值 (以較高者為準) | 稅率 |
| 樓價不超於$4,000,000 | $100 |
| 樓價$4,000,001至$4,323,780 | $100 + 超逾$4,000,000款額的20% |
| 樓價$4,323,781至$4,500,000 | 1.5% |
| 樓價$4,500,001至$4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000的款額的10% |
| 樓價$4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| 樓價$6,000,001至$6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款額的10% |
| 樓價$6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| 樓價$9,000,001至$10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款額的10% |
| 樓價$10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| 樓價$20,000,001至$21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款額的10% |
| 樓價$21,739,121或以上 | 4.25% |
| *由2024年2月28日起印花稅「全面撤辣」，撤銷額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。 | |
罰息期
銀行一般會在按揭貸款合約內納入罰息期條款，借款人如在指明年期內清還全部或部份按揭貸款，銀行會向借款人收取手續費(俗稱「罰息」)，最常見的罰息期為三年，首年之罰息率為貸款額之3%、第二年2%、第三年1%。
慳息小貼士
過了罰息期可以考慮轉按供樓人士可透過轉按，賺取現金回贈以抵銷利息支出，有意轉按人士可參考：
申請按揭需要什麼文件？
基本申請文件
．臨時買賣合約
．身份證副本
．最近期之住址證明
．供款紀錄表(如屬轉按)
工作及入息證明(受薪人士)
．最近年度稅單
．強積金證明(如有)
．最近3個月(固定收入) / 6個月(非固定收入)薪金入帳銀行紀錄
．最近3個月(固定收入) / 6個月(非固定收入)公司糧單
．其他對外供款紀錄(如有)
如果您是自僱人士，需準備：
1. 商業登記證
2. 最近6個月個人戶口及公司入帳銀行紀錄
3. 最近年度稅單
4. 最近公司財務報表
5. 如屬專業人士之資格證明
如果您以公司名義購買物業，需準備：
1. 商業登記證
2. 公司註冊證
3. 公司章程
4. 董事名單、股份分配證明
5. 最近期公司財務報表
6. 最近6個月現金流動銀行帳戶紀錄
7. 最近年度稅單
8. 擔保人之最近3 / 6個月薪金入帳銀行紀錄
如果您是內地人士以個人名義購買物業，需準備：
1. 內地身份證/護照
2. 最近6個月薪金入帳銀行紀錄
3. 稅單/繳稅回單
4. 近期個人完稅證明
如果您是內地人士以公司名義購買物業，需準備：
1. 營業執照
2. 出資驗證
3. 最近6個月公司現金流銀行帳戶紀錄
4. 已審核財務報告
5. 營業稅/繳稅回單
延伸閱讀
申請按揭流程
1. 選購物業
客戶選購心儀物業，為瞭解估值是否到價，客戶可預先透過中原按揭向銀行進行口頭或網上估價
2. 簽訂臨約
客戶簽訂臨時買賣合約確定購入單位
3. 按揭申請
客戶可透過中原按揭免費轉介服務，選擇最合適的按揭優惠計劃，並由中原按揭協助向銀行申請按揭
4. 提交文件
客戶提交按揭申請表、臨時買賣合約、身份證明、入息及工作證明、稅單等文件
5. 審批按揭
銀行收齊相關文件後為有關按揭貸款進行審批，過程中銀行將查閱借款人的信貸報告
6. 簽銀行確認信
銀行批出按揭及客戶選擇銀行後，銀行正式發出貸款條件確認信，由客戶簽署作實
7. 律師準備按揭契
銀行通知客戶律師樓準備按揭契
8. 簽按揭契
客戶到律師樓簽署按揭契(如有擔保人亦需前往簽署)
9. 成功交易
銀行於交易日安排貸款予律師樓以便送予賣方完成交易
10. 準時還款
銀行發出之供款表列明每月還款、本金、利息，客戶按月準時還款
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按揭小貼士
什麼是「按揭預先批核服務」？
銀行推出「按揭預先批核服務」目的是協助有意置業的人士在購入物業前，預先進行按揭審批，判斷準買家可承造按揭的貸款額、還款年期等。好處在於準買家可根據銀行的初步預批去選擇合適預算的物業，提升置業信心。
