【按揭指南2025】买楼按揭点计数? 最新印花税表、按揭息率、按揭成数、按揭门槛、按揭文件、按揭流程 你要知
【按揭指南2025-不断更新】不论是首置或买多层楼收租，在拣选按揭计划时，会留意到按揭种类、按揭成数、还款年期、是否提供现金回赠或Mortgage-link等配套。
除了留意有关按揭计划内容，更应为申请按揭做足准备，紧记要过入息审查先可以借足按揭，以免挞Q！中原按揭为你逐一介绍2025年最新按揭资讯和注意事项，助你计好首期及每月供款，轻松选择最适合自己的按揭方案！
最新版本中原按揭多功能按揭计算机，只需输入楼价、按揭成数(或直接输入贷款额)、供款年期、利率等资料，即可计算出首期、印花税、每月供款、利息开支等： https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator
物业按揭是什么？
物业按揭即是以物业作抵押，向银行及财务机构(即：承按方)借贷以支付楼价。借贷人会以按揭计划中的按揭成数、按揭利率及还款期，按时以分期形式缴付有关款项，如未能因时还款，承按方则有权收回该物业。不同银行及财务机构有推出不同按揭计划，在比较时，当中的息率、最高按揭成数、还款期都是常见的考虑因会在下文详述。
按揭贷款一般范围包括：一二手私人住宅、政府资助房屋(居屋、绿置居)、唐楼、村屋、写字樓、工厦、商舖及车位等，并适用于自住或出租单位。
新手上车拣按揭计划留意事项
在拣选按揭计划时，会留意到按揭种类、按揭成数、还款年期、是否提供现金回赠或Mortgage-link等配套。究竟它们分别是什么？
按揭种类
| H按 | P按 | 定息 | |
| 息率基准 | 银行同业拆息 | 最优惠利率 | 固定 |
| （HIBOR） | |||
| 参考指标 | 视乎当月一个月银行同业拆息 | 美国息率 | 巿场按息 |
| 变化 | 每个交易日 | 因应美国息率的变化，各银行自行调整 | 定息期内保持不变 |
| 封顶息率 | 有 | 不适用 | 不适用 |
| 波幅 | 较高 | 较少 | 定息期内平稳不变 |
-「H按」是什么？
H即是HIBOR（银行同业拆息）。 拆息反映银行之间互相借钱的息率，波动性较大。H按是指以银行同业拆息为基准的按揭计划。
H＋...％
香港物业按揭息率用1个月期拆息作基准为主，一般是以1个月银行同业拆息＋固定点子（H＋?％），并设有封顶息率。封顶息率通常以P作为基准，一旦拆息升，每月续期时的息率高于封顶息率，就会以封顶息率来计算当月实际还款金额。
-「P按」是什么？
P即是Prime Rate（最优惠利率）。 P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划，一般以「最优惠利率 - 固定点子」（P-?％）来计算。
P- ...％
Ｐ按主要分为大P及细P：大Ｐ为5.375厘，而细P为5.625厘，详细可参考下表。
现时本港银行的4个最优惠利率（P）为5.25%、5.5%、5.625%及5.75%。
| 现时本港银行最新有4个最优惠利率（P） | |
| 5.25厘 | 汇丰银行、中银香港、恒生银行 |
| 5.5厘 | 渣打银行、东亚银行、工银亚洲、上海商业银行、大新银行、南商银行、招商永隆银行、交通银行(香港) 、集友银行、信银国际、创兴银行、花旗银行、大众银行、建行(亚洲) 、星展银行 |
| 5.625厘 | 富邦银行 |
| 5.75厘 | 华侨银行香港 |
| 注:上述资料仅供参考,一概以有关银行最新公布为准。 | |
-「定息按揭」是什么？
定息按揭是指在一定期间内的按揭利率保持不变，即使银行宣布加息减息，亦不会影响定息的利率，免受利率波动风险。
按揭按揭成数
银行按揭(2024年10月最新版)
不论物业价值、自用或买楼收租、首置或买多层楼人士、住宅或非住宅、个人或公司名义买楼人士、所有置业人士之物业按揭成数(不包括按揭保险)上限一律为7成：
| 银行按揭计划 | |
| 任何物业类别 | 按揭成数一律高达7成 |
| 任何置业人士 | |
| 任何楼价 | |
| 资料来源：《2024施政报告》 资料仅供参考，一概以有关当局最新公布为准。 | |
延伸閱讀
按揭保险(2024年10月最新版)
按揭保险计划于1999年3月由香港按揭证券有限公司（HKMC）推出，以协助市民在香港安居置业，减轻置业人士的首期负担。置业人士可透过按揭保险计划以低至1成首期置业，使按揭成数可叙造高达9成。按保申请人需支付按揭保险费，保费将根据贷款额、按揭成数、还款年期、是否属首次置业等不同因素而厘定，适用范围包括楼花、现楼、村屋、政府资助房屋等。
| 按揭保险计划按揭成数 (适用于楼花及现楼) | |
| 楼价 | 按揭成数 |
| $1,000万或以下 | 9成* |
| $1,000万至$1,125万以下 | 8成至9成* (上限$900万) |
| $1,125万至$1,500万 | 8成 |
| $1,500万至$1,715万 | 7成至8成 (上限$1,200万) |
| 注： | |
| -申请8成以上的按揭人士须固定受薪及于香港未持有任何住宅物业。 | |
| -抵押之物业须为申请人自住用途。 | |
| -按揭保险计划适用于持有香港身份证人士申请(包括永久及非永久居民) | |
| -楼花住宅须为12个月内完成的发展物业项目，按保亦会就个别风险因素改虑是否接纳超过12个月落成之楼花申请，详细可向中原按揭了解按保楼花涵盖范围。 | |
| -上述资料仅供参考,一概以香港按揭证券有限公司（HKMC）最新公布为准。 | |
按揭还款年期
按金管局规定，现时按揭最长供款年期的上限是30年，银行以申请人年龄及物业年龄计算按揭供款年期，以较短者为准。
政府资助房屋的按揭还款年期与私人房屋有所不同，有意购买资助房屋的人士可参考：
-按揭供款年期如何计算？
一般而言，借款人的年龄及物业楼龄与供款年期总和上限为65至80年(按保最高上限为 75 年，村屋为55年)；但在一般情况下，供款年期仍不可超于30年，客户应与银行确定为准。
按揭现金回赠
按揭现金回赠是银行为在竞争激烈的按揭市场招揽更多生意，以提供按揭现金回赠作招俫，吸纳更多按揭客户。
-如何计算按揭现金回赠金额?
按揭现金回赠通常是以贷款额的百分比去计算，贷款额越高，按揭现金回赠金额就越多，按揭现金回赠并不包括按揭保险部份。
楼价x按揭成数(7成按揭上限金额计)x现金回赠%
要留意，根据现行楼按指引，凡现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，银行在计算按揭成数时，必须在按揭贷款额扣减整笔回赠金额。
-按揭现金回赠几耐发放？
大部分银行的按揭现金回赠都是在按揭提款 (Drawdown) 后才发放，一般会在2个星期内发放至借款人的户口。
不同银行的现金回赠金额各有不同，想知现时最优惠的按揭现金回赠是多少，欢迎揾中原按揭查询。
Mortgage-link按揭存款挂钩户口
按揭存款挂钩户口(Mortgage-Link account) 是属于活期存款户口(saving account) 的其中一种，客户可以自由存入及提取存款，存息与按息一致。换句话说，如果现时实际按息主要为3.5%，存息便会同样是3.5%，用家可以将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，赚取高存息收入以抵销按揭利息支出，等同降低净按息，做到悭息效果。
按揭门槛
入息审查
-什么是供款占入息比率（DSR）？
「供款占入息比率」(简称：Debt servicing ratio (DSR)/ 又称：Debt-to-income ratio (DTI))，是银行对申请人的基本入息要求，计法是每月总供款金额不超过入息50%(即一半)可获通过。例如月入$40,000，每月按揭供款$20,000，不多于月入之一半(50%)，便合乎要求。
| 「供款与入息比率上限」 | |
| 所有物业类别 | 自用/或非自用 |
| 第一套房按揭 | ≤50% |
| 第二套房按揭 | |
| 资料来源：《2024施政报告》 资料仅供参考，一概以有关当局最新公布为准。 | |
-压力测试（已于2024年2月28日宣布暂停）
印花税
在香港买楼，不论任何人士，需缴交从价印花税(AVD)。
| 2025年最新从价印花税（AVD） | |
| 物业买卖从价印花税率(2025年2月26日起适用) | |
| 住宅及非住宅从价印花税 | |
| 代价款额或价值 (以较高者为准) | 税率 |
| 楼价不超于$4,000,000 | $100 |
| 楼价$4,000,001至$4,323,780 | $100 + 超逾$4,000,000款额的20% |
| 楼价$4,323,781至$4,500,000 | 1.5% |
| 楼价$4,500,001至$4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000的款额的10% |
| 楼价$4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| 楼价$6,000,001至$6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款额的10% |
| 楼价$6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| 楼价$9,000,001至$10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款额的10% |
| 楼价$10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| 楼价$20,000,001至$21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款额的10% |
| 楼价$21,739,121或以上 | 4.25% |
| *由2024年2月28日起印花税「全面撤辣」，撤销额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及新住宅印花税(NRSD)。 | |
罚息期
银行一般会在按揭贷款合约内纳入罚息期条款，借款人如在指明年期内清还全部或部份按揭贷款，银行会向借款人收取手续费(俗称「罚息」)，最常见的罚息期为三年，首年之罚息率为贷款额之3%、第二年2%、第三年1%。
悭息小贴士
过了罚息期可以考虑转按供楼人士可透过转按，赚取现金回赠以抵销利息支出，有意转按人士可参考：
申请按揭需要什么文件？
基本申请文件
．临时买卖合约
．身份证副本
．最近期之住址证明
．供款纪录表(如属转按)
工作及入息证明(受薪人士)
．最近年度税单
．强积金证明(如有)
．最近3个月(固定收入) / 6个月(非固定收入)薪金入帐银行纪录
．最近3个月(固定收入) / 6个月(非固定收入)公司粮单
．其他对外供款纪录(如有)
如果您是自雇人士，需准备：
1. 商业登记证
2. 最近6个月个人户口及公司入帐银行纪录
3. 最近年度税单
4. 最近公司财务报表
5. 如属专业人士之资格证明
如果您以公司名义购买物业，需准备：
1. 商业登记证
2. 公司注册证
3. 公司章程
4. 董事名单、股份分配证明
5. 最近期公司财务报表
6. 最近6个月现金流动银行帐户纪录
7. 最近年度税单
8. 担保人之最近3 / 6个月薪金入帐银行纪录
如果您是内地人士以个人名义购买物业，需准备：
1. 内地身份证/护照
2. 最近6个月薪金入帐银行纪录
3. 税单/缴税回单
4. 近期个人完税证明
如果您是内地人士以公司名义购买物业，需准备：
1. 营业执照
2. 出资验证
3. 最近6个月公司现金流银行帐户纪录
4. 已审核财务报告
5. 营业税/缴税回单
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申请按揭流程
1. 选购物业
客户选购心仪物业，为了解估值是否到价，客户可预先透过中原按揭向银行进行口头或网上估价
2. 签订临约
客户签订临时买卖合约确定购入单位
3. 按揭申请
客户可透过中原按揭免费转介服务，选择最合适的按揭优惠计划，并由中原按揭协助向银行申请按揭
4. 提交文件
客户提交按揭申请表、临时买卖合约、身份证明、入息及工作证明、税单等文件
5. 审批按揭
银行收齐相关文件后为有关按揭贷款进行审批，过程中银行将查阅借款人的信贷报告
6. 签银行确认信
银行批出按揭及客户选择银行后，银行正式发出贷款条件确认信，由客户签署作实
7. 律师准备按揭契
银行通知客户律师楼准备按揭契
8. 签按揭契
客户到律师楼签署按揭契(如有担保人亦需前往签署)
9. 成功交易
银行于交易日安排贷款予律师楼以便送予卖方完成交易
10. 准时还款
银行发出之供款表列明每月还款、本金、利息，客户按月准时还款
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按揭小贴士
什么是「按揭预先批核服务」？
银行推出「按揭预先批核服务」目的是协助有意置业的人士在购入物业前，预先进行按揭审批，判断准买家可承造按揭的贷款额、还款年期等。好处在于准买家可根据银行的初步预批去选择合适预算的物业，提升置业信心。
