【9成按揭全指南】一文看清借尽九成按揭 / 高成数按揭必备因素！
06/04/2023
按揭成数是实现置业的重要一环，若能承造高成数按揭，减少首期支出及买楼开支，大大增加成功上车机会，政府近年就先後将按揭门槛放宽，在新例下，如何用尽按揭成数借尽九成按揭？即睇承造高成数按揭因素！
新按保
政府早前考虑到市场环境、未来供应情况、首置人士及计划楼换楼自用家庭的需要，宣布进一步放宽按揭保险成数。在新按保下，首置人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由$800万提升至$1,000万；可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则由$1,000万提升至$1,200万。
9成按揭必备因素
申请人入息
申请人必须有固定收入，年终花红亦可计算在内，但不能超过月薪的三倍，佣金则不能计算；以日薪计的工资，只要没有佣金成分也被视为固定入息；薪金组成包括底薪及佣金，则只计算底薪部分，若底薪不符合按揭保险入息要求，最高只能申请八成按揭。
如申请人属非固定收入或自雇人士，最高只能做八成按揭。另外，按保不接受收入来自海外人士的申请，如想承造高成数按揭，申请人须证明与香港有密切关系，如受聘於本地雇主或有直系亲属居住香港。
至於没有工作或退休人士，可利用资产包括物业、现金或股票等作按揭申请，最少需要提供3个月的资产证明，而用资产借按揭最高亦只能申请四成；申请人亦可以利用租金收入(有租约以七折计算；没有租约以租金六折计算)用作计算通过按揭压力测试的供款与入息比率。
楼价
在新例下，楼价$1,000万内已落成物业，可以借到最高九成按揭；$1,000万至$1,125万物业，可承造最高八至九成按揭，贷款上限为$900万；$1,125万至$1,200万物业可借最高八成按揭、$1,200万至$1,920万物业，可借五至八成按揭，贷款上限为$960万。
申请人身份
申请九成按揭的业主必须是首置人士，承造按揭单位需要为自住，而所谓首置不一定是第一次买楼，只要申请按揭时未持有任何本港住宅物业，也视为首置。
若非首置客，购入单位作自住用途，最高只可申请八成按揭，但这情况有机会被视为非自用看待，投资物业只能承造最高五成按揭。
至於换楼人士，九成按揭申请人不能未成交原先持有物业便向银行申请第二层物业，或被视为投资物业，故此申请人须先卖出手上原有物业；何谓沽出物业，按证公司是以转让契约作准则，不能以临时买卖合约及正式买卖合约作准。
另一情况，需找担保人帮忙上会的物业，符合资格的申请人也可透过按保申请最高九成按揭，但保费会相对较高，审批时更严格，若担保人本身已有按揭贷款，按揭成数会收紧一成，供款占入息比率相应下调，而九成按揭担保人必须为直系亲属。
以公司名义持有住宅物业，最高只能申请五成按揭。另外，按证公司一般不会为年纪大人士提供高成数按揭，申请人年龄最好不超过50岁。
物业用途
在新按保下，按揭成数放宽只限於自住物业，例如用作收租的非自住物业，按揭成数不可超过五成。
物业种类
按揭成数不受一手或二手私楼影响 (应该是一手楼花即供和建期对成数会有影响)，只要是首置人士及符合所需条件，视乎银码最高可借九成按揭，由於新按保的物业须为现楼，如属於楼花，在楼花期选用即供付款办法，最高只能承造六成按揭，(如楼花600万以下，都可以经旧按保做8至9成按揭) 若建筑期付款，并在物业落成时才申请新按保，就可申请九成按揭。
不同物业也有不同按揭成数要求，村屋及唐楼因业权复杂，银行取态较保守，但按证公司也有为村屋提供按保，惟成数最高只能八成半。
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