【樂建居2023】新版私人參建居屋細節大公開！ 單位面積、定價、購買資格、按揭須知
17/08/2023
政府6月中通過「私人興建資助出售房屋先導計劃」（先導計劃）（「樂建居」）的政策框架，並已選取兩幅可供招標的用地，分別位於東涌第122區及柴灣祥民道，合共提供2,300個單位，實用面積最少有26平方米(約280平方呎)，設定按市價65折價格出售。雖然「樂建居」與以往曾推出的「私人機構參建居屋計劃」同樣由私人發展商興建，但當中細節卻大有不同。中原按揭為大家整理最新「樂建居」資料，同大家率先分享。
「樂建居」是甚麼？
2022年特首「施政報告」提出「私人興建資助出售房屋先導計劃」，計劃今年命名為「樂建居」，目的是善用市場力量、促進公私營協作，鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位。這些私人發展商興建的資助出售單位於置業階梯中與「居者有其屋計劃」（居屋）單位屬同一層級，政府希望發展商憑藉興建私人住宅的經驗，可在單位的設計上帶來新思維，使資助出售單位的設計更多元化，為買家帶來更多選擇，連同原有的「綠置居」、「港人首置上車盤」，為巿民提供更多上車渠道。
「樂建居」計劃地從何來?
「樂建居」訂立一套新機制，是由私人發展商興建和出售的項目，用地透過「公開招標形式」或「私人土地形式」兩種模式提供予發展商，有別於在以往的「私人機構參建居屋計劃」下，不論單位能否售出及以何等價錢售出，發展商均可收取每個單位的保證價格，有關安排減低了發展商確保樓宇質素方面的誘因。
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「樂建居」兩種供地模式 |
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公開招標形式 |
土地公開招標底價會考慮35%折扣率的售價而定。 |
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私人土地形式 |
住宅土部分地價為巿值的三分之一，非住宅部分地價為十足巿價。 |
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「樂建居」兩選址合共提供約2,300伙 |
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位置 |
東涌第122區 |
柴灣祥民道 |
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迎東邨東北面，東涌東新發展區的中央部分，鄰近將興建的港鐵東涌東站 |
鄰近康翠臺，近法國國際學校及港鐵柴灣站 |
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狀態 |
已平整用地 |
未平整用地 |
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地盤面積 |
約1.4公頃 |
約0.5公頃 |
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單位數目 |
約1,600個 |
約700個 |
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預計招標日期 |
2023年年底 |
2024年第1季 |
「樂建居」細節：售價+單位數目+面積+標準
「樂建居」清晰定位為私人發展項目，為提升物業質素，在地契上會列明單位面積和數目外，亦表明有關當局不會回購未出售出的單位，發展商須聘請獨立檢查人士進行最後驗收工作。
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「樂建居」單位細節 |
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售價 |
固定折扣率為巿價的35%，即65折 |
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單位數目 |
數量設下限 |
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單位面積 |
實用面積不少於26平方米(約280平方呎) 至少70%單位實用面不少於34.8平方米(約375平方呎) |
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標準 |
參考私樓，設廚浴設施及/或基本裝修 |
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社區配套 |
發展商負責興建福利及社區設施 |
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銷售安排 |
發展商於指明時限內一次過推出所有單位發售 |
「樂建居」申請資格和轉讓限制
「樂建居」買家申請資格轉讓限制將與政府居屋準則看齊，依循當時居屋和房屋政策所採用的資產及入息上限，並委託房協負責審查準買家資格。如果發展商以「私人土地形式」參與計劃，並希望協助特定目標群組置業，在經房屋局局長批准下，可以在居屋資格準則上作出微調。
按此查看：居屋2023最新申請資格
「樂建居」按揭須知：按揭成數＋還款年期＋壓力測試
「樂建居」私人居屋的按揭組合與政府居屋有大大不同，「樂建居」此類私人興建資助出售房屋和政府興建資助出售房屋最大的分別就是政府不再提供按揭擔保，故按揭安排或會跟私人樓宇按揭看齊，發展商亦可自行向準買家提供按揭安排。
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「樂建居」vs居屋 按揭配套大不同 |
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按揭配套 |
樂建居 |
居屋 |
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政府提供按揭保證 |
û |
ü |
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按揭成數上限 |
90%(透過按保) |
95%(綠表)；90%(白表) |
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還款年期 |
30年 |
25年 |
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壓力測試 |
與私樓一樣 |
較寬鬆 |
*資料僅供參考，一概以有關當局最新公布為準。
按揭成數
因沒有政府為銀行提供按揭保證，故此並非如居屋買家可無需按保而直接向銀行申請高達9成至9成半按揭，然而，「樂建居」買家很大機會仍可透過按保申請高達9成按揭，但當中涉及按揭保險費及需符合按保申請準則。政府已表明會與香港按證券有限公司商討，能否提供按揭保險予準買家，增加準買家可向銀行承造的按揭成數。
還款年期
「樂建居」按揭還款年期預計跟私人樓宇按揭看齊，還款年期大機會長達30年。
壓力測試
由於「樂建居」按揭很大機會跟私人樓宇按揭看齊，故準買家如要申請高成數按揭，便要通過壓力測試。雖然「樂建居」購買資格和政府居屋準則看齊，最高入息上限在扣除強積金後，最多為$62,000，相信對申請高成數按揭影響不大。
與居屋相比，由於房委會向銀行提供按揭還款保證，銀行審批居屋按揭的準則一般較私樓寬鬆，大多無需通過壓力測試，但一般仍需評估買家的供款能力，可獲批高達90%至95%按揭相比，「樂建居」準買家要借到高成數按揭的條件相對嚴格。
「樂建居」為上車買家提供多一個選擇，各位有意買入的申請人要留意，因「樂建居」，按揭安排上與房委會居屋無論按揭成數、還款年期、按揭保險、壓力測試或首期預算都大大不同！無論您想買私樓、居屋、綠置居、或「樂建居」，想萬無一失當然是找專業人士幫手啦！歡迎與中原按揭聯絡。
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