【按揭年期全指南】供款年期越長越好?點借足30年?人齡、樓齡、物業種類都關事!
金管局最新報告顯示,2月份平均按揭年期為28年,創歷史新高,反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加。究竟按揭供款期是否越長越好?想要做到30年按揭其實人齡、樓齡、物業種類等因素都關事!
按揭供款年期如何計算?
按金管局規定,現時按揭最長供款年期的上限是30年。一般而言,銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期,以較短者為準。
人齡
根據大部分銀行做法,普遍用「75減人齡」判斷可供款年期,部分銀行提供較大彈性,接受以80減申請人年齡計算。假設按揭申請人55歲,以75年減去人齡,申請人最長可獲批20年供款期。
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樓齡
計算時除了考慮人齡外,供會根據物業年齡計算,不同類型的物業不一。若申請六成或以下按揭,大部分銀行以「75減樓齡」判斷最高供款年期。
私樓、唐樓及房協資助房屋
一般私樓最長供款期為30年,對於唐樓及房協資助房屋,銀行亦會採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。一般大型屋苑,由於成交量交活躍。銀行較願意承造長年期按揭。但若果是屬於舊區單幢式舊樓,由於流轉低、或管理欠奉,銀行只能改以低於70年減樓齡計算,以樓齡50年計算,供款期會縮減至20年,甚至銀行需實地視察後才可批出按揭年期。不過,也見過有個案可以用80減樓齡計算,但需要是藍籌屋苑,例如美孚新邨,雖然樓齡達50年,銀行仍願意批出30年期的按揭。
村屋
村屋按揭的供款期年期一般最長為30年,但要視乎買家年齡及村屋樓齡。銀行普遍以65年減去村屋樓齡作為計算按揭年期的準則,如果有申請按揭保險,則以55年減去樓齡計算供款年期上限(最長30年)。
未補地價居屋
未補地價居屋最長供款年期為 25 年,比一般私樓按揭可選的最長供款年期短 5 年,但由政府向銀行提供一次30年擔保期進行按揭貸款,故毋須進行壓力測試。補地價之後,銀行會視之為私人物業,採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。
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拉長按揭年期好處多?
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降低每月供款額
不少用家亦希望供樓輕鬆一點,因而選用30年供款期。拉長按揭供款期有助減低每月供樓金額,減輕用家每月供樓負擔。
更易通過壓測
除了降低每月供樓負擔,減低每月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,既然供樓金額降低了,借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率,即較易獲銀行批出按揭。
定期轉按賺取回贈
按揭市場向來是銀行競爭激烈的主要業務,為吸納轉按客戶,銀行大多提供現金回贈,最高達貸款額之2.3%。每兩年罰息期過後,業主可再考慮轉按,以重複賺取回贈,變相減低供樓利息。
提提你📣
按金融管理局指引,如果回贈超過貸款額的1%,不論來自銀行或中介,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要在按揭貸款額上扣減。
供樓利息可扣稅
納稅人可以自住物業的供樓利息開支作為扣稅,一共可享20個課稅年度扣稅期,每年最高可扣減10萬元,以減輕財政上負擔。拉長按揭供款期可以用盡居所貸款利息扣稅額,發揮到最大的慳稅效果。
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如果想承造較高供款年期按揭,需要視乎申請人年齡、物業年齡、物業種類等因素。當然,背後也是視乎借款人的供款能力、入息水平及工作性質等,如有任何疑問,歡迎向中原按揭專業顧問查詢!
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