【真實個案系列】未補地價居屋就過擔保期，按揭隨時唔批？加入諮詢人拆局！
26/10/2023
近日有團體促政府將居屋物業擔保期延長至50年，以提升舊居屋流轉率及增加年青人「上車」機會，令居屋擔保期這議題再次引發討論。今次分享個案為大家帶出擔保期的重要性。
中原真實個案︰白表購入居屋單位，擔保期只餘下5年，點算好？
陳先生向房委會申請白表資格，以免補地價方式去購入二手居屋 (白居二)。不久，他便選購了一間250萬元的二手居屋單位，萬萬想不到原來單位的擔保期餘下5年會引致按揭年期縮短，令陳生申請按揭貸款遇上阻滯找中原按揭求助。
什麼是「擔保期」？
「擔保期」一般見於政府資助房屋，政府通過房委會向所有未補地價的物業提供擔保，例如公屋25年期、居屋30年期。在擔保期內，如業主無力償還物業貸款，銀行會受到還款保障。然而無論物業轉售了多少次，擔保期都是由首次出售日期起計，銀行因應居屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期。
最新消息: 施政報告2023宣布，由 2024 年上半年起，放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括延長二手市場最長 30 年按揭貸款保證期至 50 年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助二手單位流轉。
「物業擔保期」的計算方法
政府承諾擔保期 - 首次出售日期 = 餘下擔保期
舉例：購買首次出售日期為7年前的居屋單位，餘下擔保期就是30年– 7年= 23年，銀行可批出23年的按揭貸款；如若首次出售日期起計已達25年，銀行直接將30年擔保期減去25年，換言之可批出按揭年期只有5年，每月供款額相應大幅上升，買家留意自身有否足夠供款能力承擔供款。
什麼條件之下，未補地價居屋可借足9成半及還款期25年？
重點在於居屋的樓齡，新落成的居屋一般都可以借足9成半(綠表)/9成(白表)及還款期25年，而二手市場的居屋，有部份彈性銀行會以首次出售日期去計算樓齡，以19年為界線。樓齡19年以下的未補地價居屋，因仍然在政府擔保期內，所以申請人很大機會批足9成半(綠表)/9成(白表)及25年還款期。相反，樓齡超過19年的居屋，因臨近政府擔保期完結，銀行會考慮較多，更有機會削減按揭成數及還款年期，因此一般較新的居屋較具有優勢條件。
已過擔保期或擔保期所剩無幾，還可做按揭嗎？
就剛才陳先生的個案，他購入的居屋首次發售日期是1998年，至今已25年，距離擔保期完結只餘下5年，打算貸款6成按揭，他找過多間銀行但結果都是拒絕申請或按揭還款年期很短只得5年，以目前息率3.375%計算，每月供款達$27,200，對於陳生來說供款十分吃力，他無助之下聯絡中原按揭。中原按揭顧問協助陳生找到一間還款年期較為彈性的銀行，除了接受擔保期餘下5年之外，更可將按揭年期延長達25年，每月供款降至大約$7,400，成功解決陳生還款問題。
未補地價居屋業主沒有足夠入息，可批出貸款嗎？
未補地價居屋有政府擔保之下，一般毋須提交收入證明可批出按揭貸款。不過，如需要特別延長還款期，那便要提交入息證明文件作審批。就陳生個案，樓價$250萬貸款6成按揭，月薪要求大約$15,200。陳生收入1萬多，差少少才能通過按揭審批，一般未補地價居屋申請只看業主本身入息，不可加擔保人，因此如業主沒有足夠入息，銀行是不接受申請。可幸陳生聯絡中原按揭幫手，中原按揭顧問推薦的銀行是市場上少數願意接納加入「諮詢人」作按揭申請，銀行會以諮詢人的收入作參考去通過按揭審批。
甚麼是「諮詢人」？有什麼責任？
「諮詢人」(Referee) 與擔保人不同，法律上擔保人是需要為借款人的貸款負上還款責任，而諮詢人是沒有責任為借款人還債。在按揭批核上，銀行會以諮詢人的收入作參考形式去計算，但不會查詢諮詢人的信貸報告。諮詢人的角色只在於借款人未能如期還款時，成為放債人(如銀行)聯絡的對象，從而了解借款人的狀況。在未補地價居屋的情況下，按揭是不能加入擔保人，因此銀行只能夠以諮詢人的形式做按揭評估，這做法不是每間銀行接受，只有個別彈性銀行會考慮。
最後陳生加入妹妹作按揭諮詢人，透過中原按揭顧問介紹的銀行，成功批出6成按揭貸款。日常按揭查詢當中，遇到很多買家忽略居屋擔保期問題，在購買前未有確實了解首次出售的日子，最終影響按揭成數及年期，隨時要多付幾成首期，嚴重甚至按揭都做唔成！如欲想了解更多居屋按揭詳情，歡迎隨時向中原按揭查詢！
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