揾到心水單位想申請銀行按揭買樓上車， 置業有如過五關斬六將，而通過壓力測試就係第一關。對住啲數字密密麻麻計到眼花？唔洗驚！中原按揭為你帶來2023年最新壓力測試懶人包，一文睇哂點解唔pass？過唔到壓測可以點補鑊？
甚麼是供款與入息比率（DSR）？
「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio，簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。例如月入$40,000，每月按揭供款$20,000，不多於月入之一半，便合乎要求。
重要提點: 銀行H按用封頂息率計每月供款
如果是H按用家，銀行批核按揭時會以H按之封頂息率(即現時主要是3.5%)計算每月供款。
甚麼是「壓力測試」？
按壓力測試 (Stress Test，簡稱壓測)，照現行金管局規定，銀行在接受申請人按揭申請前，除了看申請人目前收入是否供得起樓外，還需要測試假設未來息率上升引致還款壓力，申請人是否一樣有足夠財務能力供得起樓以免斷供，過去壓力測試準則是加息三厘。不過，金管局於2022年9月23日公布，將物業按揭貸款利率壓力測試要求下調只需加息兩厘，即以目前按息加2%計算(根據市場按息及H按封頂息率，一般以不低於5.5%計算)，首套房按揭申請人在壓力測試下之「供款佔入息比率」 (DTI)不可超過60%。
重要提點: 要過壓測才獲通過按揭申請
由於通過壓測難度比通過供款與入息比率(DSR)更大，所以基本上用家只需計算壓力測試，計算入息要求其實以「過壓測」為準，便可知道是否合乎銀行要求的供款能力。
延伸閱讀:放寬壓測對最低月入要求的變化？
「壓力測試」點計?
壓力測試是根據現時按揭息率加2厘去計算借款人的還款能力是否足夠。做按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio)，對照借款人每月總債務供款及每月入息，去判定借款人過唔過到壓力測試。
「供款佔入息比率」= 每月總債務供款（包括按揭、私人貸款及分期付款月供額等）/以每月入息 x 100%
首置買家: 要以目前按息加2厘後，總供款佔入息比率不超過60%。
第二套房/非自用物業性質: 總供款佔入息比率不超過50%。
例子: 首置購入一個$800萬單位
陳生首置購入一個$800萬單位自住，借9成，即$720萬。從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，以息率3.5%計算，分別是$67,869和 $71,541。銀行會視乎申請人是否能通過「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求，基於「壓力測試」的難度較大，通過「壓力測試」自然也會通過「供款佔入息比率」。所以在這個案陳生只需計算自己收入是否能達$71,541，這樣便才能通過銀行審批。
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供款佔入息比率 (月供唔超過收入50%) |
壓力測試 (月供唔超過收入60%) |
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樓價 |
$800萬 |
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貸款額 |
$720萬 (9成) |
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按揭年期 |
30年 |
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計算利率 |
3.5% (H按封頂) |
5.5% (+2厘計) |
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按揭月供 |
$33,948 |
$42,925 |
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最低入息要求 |
$49,896 |
$71,514 |
*以樓價在按保下最高貸款額連同按揭保費及30年期計算
*未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敍造最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%，而其保費會因風險因素作出額外調整。
點解PASS唔到壓力測試？
在計算「供款佔入息比率」時，不單止供樓按揭貸款，是需要計算所有私人債務，包括但不限於其他樓宇按揭、私人貸款、學生貸款、稅務貸款、分期付款等也會計算在「每月總債務」內，會影響申請人的入息比率，繼而影響壓測計算。
過唔到壓測可以點補鑊？
1.先清還短期債務
申請人可以考慮先清還短期債務，從而減低「供款佔入息比率」，才去申請按揭。
2.增加擔保人
申請人可以考慮尋找親屬作擔保人，讓對方的收入一併在壓測計算，最高可造9成按揭。
3.增加首期
如果申請人有足夠資金可嘗試增加首期，減少按揭成數，從而減少借貸額，便更容易通過壓測。
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