【轉按懶人包】詳列物業轉按回贈優惠、律師費、轉按成數 + 比較好壞處

03/11/2022
標籤: 轉按轉按回贈轉按律師費物業轉按
不少業主會選擇將物業轉按,以獲取優惠及爭取更有利的按揭條件,究竟轉按有什麼注意事項及好壞處?立即了解!
 
什麼是物業轉按
物產轉按的意思是一個原本已按給銀行的物業,轉向另一間銀行申請按揭貸款,換言之就是將物業由原本承造按揭的銀行贖回,繼而抵押予新的銀行承按。
 

任何物業包括一手物業、二手物業、居屋及村屋,只須合乎物業類型的相關條款,以及銀行相關規定,均可申請轉按。

 
如何賺取轉按回贈優惠
按揭市場向來是銀行競爭激烈的主要業務,為吸納轉按客戶,銀行大多提供現金回贈,最高達貸款額之2.3%。每當罰息期過後,業主可再考慮轉按,以重複賺取回贈。
 
📣提提你    
按金融管理局指引,如果回贈超過貸款額的1%,不論來自銀行或中介,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要在按揭貸款額上扣減。
 
物業轉按律師費如何計算
轉按過程中,律師費是最大的費用,由於涉及很多法律文件及手續需要經律師樓處理,包括為業主向原有按揭銀行提取樓契、查冊、重做按揭契等,一般轉按律師費約為數千元起。
 
若果轉按個案複雜,律師因而需要準備額外文件,則可能另加收費。
 
如何計算轉按成數
轉按成數的上限為8成,只限於樓價$600萬或以下物業,借盡需經按揭保險;樓價$600萬至$1,000萬的最高轉按成數為6成,上限為$500萬;樓價$1000萬以上,最多只可以借到5成。

樓價

轉按成數上限

$600萬或以下

8(需經按揭保險)

$600萬至$1,000

6成,轉按金額上限為$500

$1000萬以上

5

 
轉按有什麼好處
銀行通常會提供更多優惠予轉按客戶,例如現金回贈作獎賞,部分銀行更提供綠色按揭獎賞優惠吸引客戶轉按。
 
透過轉按可享有更低的息率優惠,特別是買入一手單位使用發展商的按揭計劃,在首數年的低息蜜月期過後,按息或相應調高,轉按後新承造的利率較原來按揭利率為低,業主便可節省利息開支。
 
當物業升值,透過轉按至其他銀行,新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額,趁機將多出的套現成流動資金。
 
若借款人原本是借高成數按揭而使用按揭保險,當樓價升值後轉按,按揭成數下降,毋須再購買按保,更可取消按保申請取回保費,首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%,3年後則不能退保。
 
轉按的銀行通常會為貸款人提供一個按揭儲蓄掛鈎(Mortgage Link)戶口,存款利率相等於按息,將有助業主抵銷部分利息開支。
 
轉按有什麼壞處/陷阱需要留意
銀行為保障收入,樓按常見會設2至3年罰息期,罰息期內轉按而提早償還按揭,便要支付貸款額的某個百分點作為手續費,具體視乎個別銀行條款而定,若罰息期未滿而涉及罰款,轉按就顯得不划算。
 
轉按時機要視乎樓價走勢,若遇上跌市或物業估價不足,業主轉按新批的貸款或不足以償還原有銀行按揭餘額,甚或按揭成數要調高,利息支出相應增加,變相得不償失。
 
轉按相當於重新申請按揭,需要再進行壓力測試及各項評估,包括還款紀錄、入息等財務狀況,以衡量最終批出成數及按息,受經濟環境及市況影響,審批按揭條件存在變數。
 
轉按流程+詳細步驟
轉按申請流程與一般按揭申請基本相同,預備所需文件,包括入息證明、原有按揭貸款合約及供款證明、個人資料證明(身分證及住址證明)。
 
向銀行進行估價,以了解物業市值價是否對轉按有利,比較及選定心儀按揭計劃後,可正式向銀行遞交轉按申請,並待銀行審批。
 
申請人須委託律師代為處理轉按所需文件及手續,律師會聯絡業主簽訂樓契及按揭契,若屬一般轉按流程或套現,律師樓會將新的貸款代為償還原有銀行,並將回贈、餘額等過戶予業主。
 
轉按程序並不複雜,但要充分衡量是否合乎效益,免失轉按原意,如想知道更多相關資料及按揭資訊,隨時聯絡我們。
 
 
*文章資料僅供參考,一概以有關當局最新公布及銀行最終批核為準。
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