在加息期如何慳息?善用按揭存款掛鈎戶口

21/05/2022
標籤: 樓按澄語

       現時拆息按揭(H按)的選用比例達97%,主導市場,今年美國提速加息情況下,隨着港元拆息(HIBOR)將進入升軌,按息亦會在今年有所上升。面對加息周期,供樓人士如何減少加息對自己的影響?本欄嘗試淺談一些面對加息的對策。

 
       現時銀行提供之按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,一般是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口,存息與按息一致;換句話說,現時按息約1.5%,存息亦是1.5%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出,等同降低淨按息。而且,當日後按息上升,例如升至2%,存息亦會同步升至2%,若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。
 
       上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%(個別優惠可高達60%),即是說,例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口,該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%,可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然,一般供樓人士未必有需要停泊大額資金,以目前平均按揭額約$500萬為例,按息1.5%(為便計算以息率不變作參考)、25年還款期,假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金$30萬存入高存息戶口,並於每月持續存入$4,000儲蓄,全期以存息收入抵銷按息後,淨利息支出可減少達25%,省去金額約達$24.9萬,實際按息等同由1.5%降至約1.14%。
 
       此類按揭存款掛鈎戶口在提存方面亦具有彈性,用家可隨時按需要提取存息戶之存款,亦可隨時將資金再存進戶口內,利息按每日戶口結餘計算。傳統上一般只限借款人享有與按息掛鈎的高存息戶口,近年有銀行推出可掛鈎多達3人享有高存息往來戶口,借款人可選擇與其配偶,及/或按揭貸款的抵押人共同掛鈎高存息戶口,個別銀行更將此方面的彈性提高,除上述外,更可選擇與父母、子女或按揭擔保人共同掛鈎高存息戶口,戶口上限亦為3人。若多於1人掛鈎高存息戶口,有關存款金額上限便得平均分配,以存款額上限50%計,3人掛鈎的話,其中2人的上限為17%,餘下1人為16%;若以2人掛鈎戶口,有關存款上限則各為25%。
 
       這類掛鈎方式讓用家增加機會用盡戶口存款金額上限,合共獲得更多的高存息回報,較適合一些自身未有用盡或沒打算用盡存款金額上限的借款人,又或按揭貸款餘額較高,以多人共同掛鈎高存息戶口以免浪費配額。但若然借款人本身已常有大額資金需停泊於戶口,又或有充裕的儲蓄,已很大機會用盡高存息戶口金額上限,若平分3人反而會導致自己的配額不足,便應按自己的財務狀況及需要作出選擇,例如改為選擇掛鈎2人,又或無需選擇與他人共同掛鈎戶口。
  
  

上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

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