【转按五招】 教你如何赚尽「转按」优惠
17/08/2023
1. 新措施下「转按」有什么著数？
金管局于2023年7月7日放宽银行按揭成数，最新按揭成数提升至高达7成，比起过往只得5至6成，提供更多「水位」让业主灵活套现流动资金备用。
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住宅物业(自用) |
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楼价 |
修例前 按揭成数(高达) |
新修例后 提升UP |
最新! 银行按揭成数 (高达) |
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$1,000万以下 |
6成 (上限$500万) |
7成 |
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$1,000万至$1,500万 |
5成 |
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$1,500万以上至$1,750万以下 |
6成至7成 (上限$1,050万) |
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$1,750万至$3,000万 |
6成 |
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$3,000万以上至$3,600万以下 |
5成至6成 (上限$1,800万) |
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$3,600万或以上 |
5成 |
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2. 转按如何「赚回赠」？
银行大多向转按客户提供现金回赠，现时转按回赠属于多年新高水平，推动不少供楼人士把握机会转按。市场上有银行提供转按回赠高达贷款额3%为例， (以市场平均按揭额$500万计算) 3%的现金回赠高达$15万，即使转按后之按息较原有计划高出约0.25厘，以现金回赠抵销2年罚息期的利息差额及律师费后，余下回赠金额仍达$11.7万。
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贷款额：$500万 30年期 |
原按揭计划 |
新按揭计划 |
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利率 |
3.250% |
3.500% |
↑0.250% 2年利息差额 $25,000 |
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现金回赠 |
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3% |
赚$150,000 |
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足以抵销首两年利息差额及律师费，余下回赠金额仍达 $117,000 |
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注: 上述例子以假定息率、年期及回赠等数字计算以便参考，并假设律师费为$8000(以客户所选律师行收费为准)，上述资料只供参考，一概以银行最终审批作准，用家亦需留意两年罚息期后存在之不确定性包括息率及楼价水平。
3. 「转按」甩按保、甩发展商按揭有什么好处？
转按甩按保
修例前，6成以上的按揭需缴付保费由按保公司承辨。受惠于新措施增加银行按揭成数至7成，若原有按揭贷款余额已少于楼价7成，便可毋须额外补钱而直接转按甩走按保。三年内退保还可申请退回部份保费，取回已缴保费的15%-40%，物业不再受按保所限制。
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按揭年期 |
退回已缴保费 |
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首年 |
40% |
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两年内 |
25% |
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三年内 |
15% |
很多发展商为增加销情，会向客户提供高成数优惠按揭计划。一般发展商按揭首两至三年的按息与银行相若，但当优惠期过后，利率一般会上调至P rate(现为5.875%)或以上。因此，转按可避免挨贵息亦可赚取现金回赠。
4. 利用「按保转按」踢走贵息？
新措施下，金管局不但提高银行的按揭成数，按保亦连带提升到楼价$1,500万或以下高达8成；$1,500万以上至$3,000万以下高达7成。尤其大大降低发展商高成数按揭转按回银行的门槛。按保公司亦提供保费折扣优惠低至0.15%，即使透过按保转按，成本都较昔日便宜。不过须留意是不适用于转按套现，建议可联络中原按揭顾问作深入了解！
5. 转按「抗加息」辨法？
现时正经历加息周期，贷款人可透过高存息户口(Mortgage-link)抵销利息支出。「高存息户口」是随银行按揭赠送的一个活期帐户，帐户的存款与供楼利率互相挂钩，最高可存放贷款余额之50%存款(个别高达60%)，以月结方式直接入帐。不单可赚取利息回报，更可抗衡加息的影响。有部分银行更接纳「高存息户口」分享予直系亲属共同使用，客户可灵活调配资金。
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