【乐建居2023】新版私人参建居屋细节大公开！ 单位面积、定价、购买资格、按揭须知
17/08/2023
政府6月中通过「私人兴建资助出售房屋先导计划」（先导计划）（「乐建居」）的政策框架，并已选取两幅可供招标的用地，分别位于东涌第122区及柴湾祥民道，合共提供2,300个单位，实用面积最少有26平方米(约280平方呎)，设定按市价65折价格出售。虽然「乐建居」与以往曾推出的「私人机构参建居屋计划」同样由私人发展商兴建，但当中细节却大有不同。中原按揭为大家整理最新「乐建居」资料，同大家率先分享。
「乐建居」是甚么？
2022年特首「施政报告」提出「私人兴建资助出售房屋先导计划」，计划今年命名为「乐建居」，目的是善用市场力量、促进公私营协作，鼓励私人发展商参与兴建资助出售单位。这些私人发展商兴建的资助出售单位于置业阶梯中与「居者有其屋计划」（居屋）单位属同一层级，政府希望发展商凭藉兴建私人住宅的经验，可在单位的设计上带来新思维，使资助出售单位的设计更多元化，为买家带来更多选择，连同原有的「绿置居」、「港人首置上车盘」，为巿民提供更多上车渠道。
「乐建居」计划地从何来?
「乐建居」订立一套新机制，是由私人发展商兴建和出售的项目，用地透过「公开招标形式」或「私人土地形式」两种模式提供予发展商，有别于在以往的「私人机构参建居屋计划」下，不论单位能否售出及以何等价钱售出，发展商均可收取每个单位的保证价格，有关安排减低了发展商确保楼宇质素方面的诱因。
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「乐建居」两种供地模式 |
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公开招标形式 |
土地公开招标底价会考虑35%折扣率的售价而定。 |
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私人土地形式 |
住宅土部分地价为巿值的三分之一，非住宅部分地价为十足巿价。 |
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「乐建居」两选址合共提供约2,300伙 |
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位置 |
东涌第122区 |
柴湾祥民道 |
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迎东邨东北面，东涌东新发展区的中央部分，邻近将兴建的港铁东涌东站 |
邻近康翠台，近法国国际学校及港铁柴湾站 |
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状态 |
已平整用地 |
未平整用地 |
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地盘面积 |
约1.4公顷 |
约0.5公顷 |
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单位数目 |
约1,600个 |
约700个 |
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预计招标日期 |
2023年年底 |
2024年第1季 |
「乐建居」细节：售价+单位数目+面积+标准
「乐建居」清晰定位为私人发展项目，为提升物业质素，在地契上会列明单位面积和数目外，亦表明有关当局不会回购未出售出的单位，发展商须聘请独立检查人士进行最后验收工作。
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「乐建居」单位细节 |
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售价 |
固定折扣率为巿价的35%，即65折 |
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单位数目 |
数量设下限 |
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单位面积 |
实用面积不少于26平方米(约280平方呎) 至少70%单位实用面不少于34.8平方米(约375平方呎) |
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标准 |
参考私楼，设厨浴设施及/或基本装修 |
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社区配套 |
发展商负责兴建福利及社区设施 |
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销售安排 |
发展商于指明时限内一次过推出所有单位发售 |
「乐建居」申请资格和转让限制
「乐建居」买家申请资格转让限制将与政府居屋准则看齐，依循当时居屋和房屋政策所采用的资产及入息上限，并委托房协负责审查准买家资格。如果发展商以「私人土地形式」参与计划，并希望协助特定目标群组置业，在经房屋局局长批准下，可以在居屋资格准则上作出微调。
按此查看：居屋2023最新申请资格
「乐建居」按揭须知：按揭成数＋还款年期＋压力测试
「乐建居」私人居屋的按揭组合与政府居屋有大大不同，「乐建居」此类私人兴建资助出售房屋和政府兴建资助出售房屋最大的分别就是政府不再提供按揭担保，故按揭安排或会跟私人楼宇按揭看齐，发展商亦可自行向准买家提供按揭安排。
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「乐建居」vs居屋 按揭配套大不同 |
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按揭配套 |
乐建居 |
居屋 |
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政府提供按揭保证 |
û |
ü |
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按揭成数上限 |
90%(透过按保) |
95%(绿表)；90%(白表) |
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还款年期 |
30年 |
25年 |
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压力测试 |
与私楼一样 |
较宽松 |
*资料仅供参考，一概以有关当局最新公布为准。
按揭成数
因没有政府为银行提供按揭保证，故此并非如居屋买家可无需按保而直接向银行申请高达9成至9成半按揭，然而，「乐建居」买家很大机会仍可透过按保申请高达9成按揭，但当中涉及按揭保险费及需符合按保申请准则。政府已表明会与香港按证券有限公司商讨，能否提供按揭保险予准买家，增加准买家可向银行承造的按揭成数。
还款年期
「乐建居」按揭还款年期预计跟私人楼宇按揭看齐，还款年期大机会长达30年。
压力测试
由于「乐建居」按揭很大机会跟私人楼宇按揭看齐，故准买家如要申请高成数按揭，便要通过压力测试。虽然「乐建居」购买资格和政府居屋准则看齐，最高入息上限在扣除强积金后，最多为$62,000，相信对申请高成数按揭影响不大。
与居屋相比，由于房委会向银行提供按揭还款保证，银行审批居屋按揭的准则一般较私楼宽松，大多无需通过压力测试，但一般仍需评估买家的供款能力，可获批高达90%至95%按揭相比，「乐建居」准买家要借到高成数按揭的条件相对严格。
「乐建居」为上车买家提供多一个选择，各位有意买入的申请人要留意，因「乐建居」，按揭安排上与房委会居屋无论按揭成数、还款年期、按揭保险、压力测试或首期预算都大大不同！无论您想买私楼、居屋、绿置居、或「乐建居」，想万无一失当然是找专业人士帮手啦！欢迎与中原按揭联络。
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