【租务旺季杀到】买楼放租赚钱技巧！正确租金回报率计算、高成数按揭切忌出租、买楼地点选择！
13/07/2023
想买楼放租赚钱，轻轻松松做个「包租婆」、「包租公」？买楼放租皮肤简单，但其实暗藏的细节很多。页面为业主与准备投资物业的港人，介绍买放租的赚钱技巧，包括租金回报率计算、高成数按揭放租风险与买楼地点选择。
租金返还率计算方法
租金回报率是指租金收入与物业相比的价值，对于不同的出租方式与不同类型的物业，适合的公式也有不同。但同样地，算出来的百分比愈大，代表物业的租金回报率愈大高，物业愈值得投资。
租金回报率的入口计算方式为：全年租金收入除以买入楼价，所得的百分比。
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（租金总收入÷买入楼价） × 100% |
最精准的租金回报率计算方法是一并计算其他支出，例如租金收入北极差饷、管理费、火险等杂费支出，而买入楼价基础加印花税、装修费、律师费等杂费支出，再进行计算。
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(租金收入-单位出租杂费支出) ÷ (买入楼价+买楼杂费) × 100% |
对于买入多年的物业，利用现价计算会比买入楼价更具参考价值，可以评估物业现时租换率是否有调升空间或判断卖出换货的时机。
出租流程
1.把出租单位整理好后拍下单位环境
通常已清理干净的单位会更受租客欢迎，可更快出租。另外，由于放租后业主无法方便入屋，所以在清洁后拍下单位情况，可方便未来物业出售，或现租约合约此前，给予睇楼客或地产代理作参考。
2.委托可靠的地产代理协助出租
地产代理的客户数量分布，他们可根据业主和租客的需要，帮助业主筛选适合的租客。另外，持牌地产代理对于物业租购交易拥有专业知识和丰富的经验，受地产代理监管局所监管，并且在签署《地产代理协议》时，双方共同掌握对方的真实数据，发生有租霸等问题，能够保障业主与租赁客双方。
3.申请按揭银行的「出租同意书」
若业主已为出租单位申请按拆，在出租单位前需通知银行，并取得银行同意，否则可能会被要求补修按揭差额、罚金、甚至强制收楼，连累租客。
4. 与租客签约
业主应与租客先签署临时租约，在租约上列明双方的责任及需负责的开支范围，并预付一笔租金为订金。在14日内再签署正式租约，一般正式租约属于一年「死约」 ”和一年“生约”，而按金一般为“两按一上”，即两个月租金作按金，一个月上期租金。若委托可靠的地产代理协助出租，需再加上代理佣金。
5.于30日内为租约打厘印及通知差饷估价署
打厘印是指当正式签订租约后，租约会一式两份由业主及租客保管，而印花税亦会由业主与租客平均摊分，并需要于30日内到税务局缴交印花税。若之后有任可法律问题，已打厘印的租约也可保障业主和租客双方，因法庭只受理已打厘印的租约。
高成数按揭 物业可以出租吗？
根据金管局指引，出租物业最多只可以申请5成按揭。若高于5成按揭，物业只可作自住用途。若银行及按揭保险公司发现业主违反自住用途，银行有权call loan，要求业主违规提早偿还按揭贷款作处理，而按揭公司也有权要求业主补缴保费。若物业声明是自住，但实际上已出租，便是不实申报即属诈骗、虚假声明，是犯法律的，并需要负上刑事责任。所以如承造高成数按揭（高于5成按揭），切忌出租！
买楼收租回报热门地区
买楼收租的投资者以出租快及回报高为目标，受欢迎的买楼收租地点多以轻易放租作首要考虑选项。
1.著名校网区
根据目前升读小学的报校方式，在「统一派位」中教育局是按照居住地点远近而派发学位。其中，中西区、东区、湾仔区及九龙城区是四大知名校区。父母为求子女入读知名学校，不惜搬到「名校区」，因此名校区如的住宅也特别受家长客欢迎，租金亦有上升空间。
2.交通发达或商业核心区
中环、湾仔、铜锣湾一带虽楼价较贵，但同时亦有不少经济能力较高的上班族，而且受「高才通计划」带动不少专业人才来港就业，成为租务市场新力军，他们通常会希望上班更便利而缴付较高租金。另一方面，交通发达的地区，如沙田或旺角等亦受一众上班族欢迎。
3.大学附近社区
有不少内地学生来港读书，而香港研究生课程十分受内地学生欢迎，可是学生宿舍供不应求，这一类学生申请学生宿舍有一定难度，所以他们一般会在大学附近租楼暂居，在缴付租金方面亦较爽手，通常能一次缴付一整年的房租。其中，大围名城、沙田第一城、红磡黄埔花园、港岛区一些唐楼及洋楼等，都是内地学生租楼的热门选择之一。
买楼放租细节多，业主要在放租甚至置业前需多加留意，以免卷入麻烦。如对其他按揭或放租有问题，欢迎在中原按揭网页上了解更多。
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