【向P按走•向H按走】居屋开通H按，点拣至好？
11/11/2022
一直以来，居屋及其他类别资助性房屋的买家均只可选择最优惠利率按揭计划(P按)，11月起，房委会接纳有关参与银行提供拆息按揭计划(H按)，不论是一手新居屋、绿置居、居屋第二市场、居屋转按等，买家都可以多一个H按选择。房委会早前公布拟以市价五一折於2022年，推售7个新居屋项目：北角骥华苑、土瓜湾冠山苑、观塘安秀苑、启德启欣苑、东涌裕雅苑、沙田愉德苑和将军澳昭明苑；以及市价四一折发售的3个绿置居项目：油塘高宏苑、马鞍山锦柏苑及粉岭清涛苑，其中沙田愉德苑最快或在2023年5月落成，或可成为首批可选用H按上会的一手新居屋用家。居屋H按11月起开通，选用P按还是H按成为置业人士一大选择题，到底如何选择最实惠？
H按一定比P 抵？
H按在多年来均为主流按揭产品，市场比例持续高达9成以上。过去十多年，香港都处於低息周期，一直以来H按用家享有低息利率供楼，随着今年拆息逐步上升，H按计划实际上已按照封顶息率计算。2022下半年不少银行上调H按封顶息及P按息，而每间银行调整按息的幅度及步伐都不一样，使按息差距扩大，目前按息介乎2.625%至2.875%为主。申请按揭的银行、物业类别、贷款额以及不同客户群的按揭息率及优惠差距可以好不一样，没有存在H按计划一定比P按抵的说法。
现时合资格选用选用H按计划的资助性房屋包括但不限於居者有其屋计划、绿表置居计划、住宅发售计划、资助出售房屋项目、夹心阶层住屋计划、资助出售房屋计划及人首次置业先导项目。
一手新居屋/绿置居单位
对於一手新居屋或绿置居单位，有部份银行提供的H按确实较为优胜，全期按息H+1.3%，而封顶息率低至P-2.5%(P现为 5.125%)，以现时高息周期实际按息已以封顶息计即是2.625%，已属现时市场上最低按息水平，低於P按息低至2.725%又或其他银行提供之H按息低至2.875%。上述的按揭计划主要适用於近期内可申请上会之一手单位，例如是已开卖之居屋2020及即将开卖之居屋2022项目当中一些快将落成的屋苑包括马鞍山锦骏苑、钻石山启翔苑及沙田愉德苑等，但对於一些较远期楼花例如2024年落成的屋苑则并未接受按揭申请。
二手居屋单位
未补地价居屋单位
至於二手居屋单位，以至抵按息计，二手居屋的H按息现时主要处於2.875%水平，H按未必是最抵，而是P按，P按息全期P-2.4%(P现为 5.125%)及实际按息现为2.725%，个别更低至P-2.75%(P现为5.375%)，所以二手居屋单位现时选用P按较为着数。
已补价居屋单位
若属於已补价居屋，由於审批方式及按揭成数与私楼无分别，亦不涉及房委会提供之按揭还款保证，所以银行提供的按揭计划与私楼大致相同，同样可选择H按或P按。
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资助性房屋H按开通後，居屋按揭按揭优惠基本上已与私楼看齐，当中银行同样提供现金回赠，并为「绿建环评」认证之铂金级及或金级建筑物例如钻石山启翔苑、马鞍山锦骏苑及绿置居青富苑等提供绿色按揭优惠，有关客户可获额外回赠奖赏。再者，有些按揭银行亦乐意向居屋客户提供按揭存款相连户口(mortgage link 户口)，让客户以高存息收入抵销按息支出，减低加息的影响。
不论H按还是P按，用家选择按揭计划时，应以实际按息、全期按息计算方法、按息波动性、封顶息率、以及其他优惠和条款包括现金回赠和罚息期一并比较，才可以选到最适合自己的至抵按揭计划，最方便当然是搵按揭转介公司帮手，例如中原按揭！有专家帮你，费用仲要全免！
*文章资料仅供参考，一概以有关当局最新公布及银行最终批核为准。
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