【2022居屋按揭指南】綠置居按揭壓力測試、按揭成數、申請人條件一覽!

15/07/2022
標籤: 居屋按揭綠置居按揭綠置居壓力測試
居屋2022攪珠結果雖已出爐,但未能中籤的綠表持有人(即現為公居住戶或正輪候公屋人士) 仍可透過「綠置居2022」以市價41折入場,把握今年另一上車好機會!綠置居2022首期需多少?房委擔保免壓測?坊間對綠置居按揭常有誤解,留意以下由中原按揭專家為你重點講解綠置居按揭須知和常見問題。
 
何謂綠置居?
 
綠置居全名是「綠表置居計劃」,由政府將指定的新建公屋轉為發售項目,只限綠表人士申請,即泛指公居住戶及已核實的合資格的輪候公屋人士,以交還原來租住的公屋單位「一換一」上車,加快公屋流轉速度。今期「綠置居2022」會在第三至第四季接受申請,推售油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑、粉嶺清濤苑共約4700個單位,單位呎數由184至489方呎,以市價41折發售,折扣比同年「居者有其屋計劃2022」推售的51折居屋再低10%,售價約79萬元至286萬元,最低僅需港幣3.95萬首期上車。
 
;綠置居最早在2016推售首個項目(新蒲崗景泰苑),過往已售完的綠置居包括:鑽石山啟鑽苑、柴灣蝶翠苑、青衣青富苑等,社區配套和交樓質素不遜於「居者有其屋計劃」下的傳統居屋屋苑,售價則比傳統居屋更低。
 
綠置居申請人資格
 
綠置居的分配方法是由電腦攪珠定出揀樓排位表,申請號碼在排位表上愈前,愈大機會入場揀樓。持有綠表申請綠置居的人士主要有四大類:常規公居住戶*正輪候公屋人士、持有《綠表資格證明書》的受清拆計劃影響人士、享公共房屋配額的公務員
 
*不合資格的公居住戶:「有條件租約」公屋住戶、經「特快公屋編配計劃」獲配公屋不多於三年的住戶(以租約生效日期起計)、「過渡性暫租住屋單位」的住戶。
 
按揭成數和還款年期:居屋按揭 VS 綠置居按揭
綠置居出售的單位屬房委會公屋, 即未補地價的資助房屋,故按揭成數上限與未補地價的一手新綠表居屋看齊,最按揭成數為九五成,最長還款年期為 25 年,比一般私樓按揭可選的最長還款年期短 5 年。
 
•白表居屋按揭:最多只可借90%,最長還款期為25年。
•綠表居屋按揭:最多可借95%,還款年期最長25年。
•綠置居按揭:最多可借95%,還款年期最長25年。
 
至於二手資助房屋(例如白居二或綠表居屋二手市場)的按揭門檻則沒有如此寬鬆。另外,由房協提供的其他資助房屋項目按揭則又有不同,在此先不多作說明。
 
綠置居按揭條件 (按揭保險、壓力測試、入息及資產限制)
由於有政府作為綠置居按揭擔保人,故申請人毋須購買按揭保險,亦不必通過壓力測試,只需聲明家庭總收入就可向銀行申請到高成數按揭。要留意,個別銀行有機會提出附加條件,例如要求申請人提供信貸紀錄 (銀行只會查閱,不會要求申請人提供TU) 或入息證明查閱。例如,破產人士要解除破產才有機會獲批按揭。
 
誤解一:申請綠置居時毋須顧及入息及資產水平?(不完全正確) 
綠置居計劃本身的確不設入息及資產限制。不過,如果你是公屋住戶,就應該要留意公屋本身的入息及資產限額,並查看自己有沒有違反富戶政策下申報入息資產的規定。
 
誤解二:有政府作為按揭擔保人,萬一斷供可免卻責任?(錯誤) 
雖然綠置居申請按揭的門檻寬鬆,但買家都有責任評估供樓能力。綠置居一旦斷供,政府會向銀行償還貸款,住戶會被強制收樓,亦會被政府追討單位最新售價與按揭貸款之間的差價。
 
 
一手綠置居按揭常見問題
問:綠置居按揭可否自由選擇 P 按或 H 按? 
答:過往居屋及綠置居只可提供承造最優惠利率按揭計劃(P按),但今年11月起有機會可選用銀行同業拆息按揭計劃(H按),暫知「居屋2022」買家或成第一批可選用H按業主。
 
問:綠置居按揭可否加按套現?  
答:綠置居出售的單位屬房委會公屋, 即未補地價的資助房屋,,只要一日未補地價,業主想轉按或加按都必須先向房屋署申請並取得同意信,但房委會只會就極端情況和實際家庭因素作考慮。
 
問:綠置居按揭可否隨時轉按至其他銀行? 
答:如果不是加按套現,在平手轉按而業主的供款壓力不變的情況下,房署較大機會同意業主平手轉按,以享受銀行下調按揭利率或現金回贈等,但當中涉及律師費和房署申請費。
 
二手居屋及綠置居按揭常見問題
問:怎樣才合資格做9成半按揭以及25年還款期? 
答:新居屋或新綠置居的按揭門檻比較寬鬆。不過,對於二手未補地價之綠置居或居屋(例如白居二),買家實質未必可借足。簡單來說,通常如果政府擔保期仍在19年內,有較高機會借足九成半按揭及25年還款期。
 
問:承上,什麼是政府擔保期?過了擔保期的居屋還可承做按揭嗎? 
答:房委會劃一為發售的資助房屋提供30年擔保期。如果第一手業主僅在5年後便轉售,政府餘下擔保期便仍有 25年(30年政府承諾擔保期 - 5年樓齡 = 25年餘下擔保期)。銀行會基於餘下擔保期估算可批出的按揭成數和還款期。若擔保期已過,答案是仍可進行按揭的,但就需要循私樓程序來辦按揭,需要通過壓力測試。
 
問:擔保期即將屆滿 / 已過擔保期的居屋申請按揭有何風險? 
答:申請人需要通過壓力測試,而且不可以新增其他擔保人,必須憑藉業主本人入息和資產來通過壓測。如通過壓測,通常還款期最長25年,最高只能借六成,即需要較大筆首期。
 
 
 
 
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