【按揭担保人】买楼搵人担保都有学问！一文了解楼按担保人条件 + 常见问题 Q&A！
07/12/2022
有意置业者若入息不足或不稳定，在按揭贷款申请过程中要符合供楼入息要求、通过压力测试并不容易，银行或会要求第三者作为按揭担保人，借款人和担保人的入息和负债会合并计算压力测试，以便成功申请按揭。
作为按揭担保人，须注意在法律下所承担的责任与借款人相同，一旦借款人无力履行债务责任，银行向借款人追讨不果，担保人便要承担相关债项，负责偿还整笔贷款。换言之，担保人需面对不可预计的财务风险，然而借款人也要慎选担保人，否则会影响最终按揭审批结果，随时令置业计划大失预算。
按揭担保人之个人条件、限制、与借贷人关系资格
要成为银行接受的按揭担保人，除了未成年、破产人士及智障人士，理论上一般成年人，有稳定收入，能让借贷人通过供款入息比率及压力测试便可以做担保。但需留意担保人的年龄，一般银行会以70至75减去借款人或担保人的年纪计出最长还款期，而年龄是以借款人和担保人收入较高者去计算。假设担保人入息较高已60岁，那麽还款年期只有10至15年，按揭每月还款额会相应增多，影响压力测试入息要求更高。一般而言，借款人必须证明担保人为亲属关系，包括父母、兄弟姊妹、配偶或子女等，至於未婚夫妻则需向银行声明关系，亦可当作亲属关系审批。
借款人选错担保人之风险
1. 担保人本身有没有按揭贷款在身
借款人找按揭担保人时，需要了解对方是否有按揭在身，因最终会令按揭成数、供款与入息比率及测力测试有机会收紧。
假设担保人本身已有楼按在身，在不需要按揭保险的情况下，按揭成数会扣减一成。例如楼价为800万元，按揭申请一般最多可承造6成 ，但加入有按揭的担保人帮忙上会後，就会变成只可借最多5成。另外，供款占入息比率及压力测试亦会相应分别下调一成，收紧至40%及50%计算。若担保人及按揭贷款人本身均没有楼按，按揭成数维持6成上限500万元，供款占入息比率及压力测试会沿用50%及60%计算。
另一情况，若借款人要申请按揭保险，担保人本身已有按揭贷款，除按证公司会增加保费外，供款占入息比率会下调至35%至40%，压力测试比率则下调至45%至50%，批核难度更高。
2. 担保人以往贷款纪录
借贷人选择合适按揭担保人时，应先了解对方以往贷款纪录，如有其他私人贷款等债务，相关贷款的每月还款会纳入压力测试计算，一旦按揭担保人的债务情况欠佳，将影响信贷纪录评级，进而影响按揭批核结果，甚或拒绝申请。
3. 担保人入息要求？
按揭担保人必须要有稳定收入，最好是固定月薪人士，有足够的入息证明文件，包括税单、粮单、出粮户口纪录等。
4. 可以加几多位担保人？
一般误以为集合更多担保人冀增加成事机会，但其实这做法或适得其反，尽管担保人名额不设上限，但找来太多担保人，同时又需要申请高成数按揭，有机会引起银行及按证公司对供款能力的疑虑，影响对申请人的信心及按揭批核。
不论是选择按揭担保人或充当担保人，决定前都需要深思熟虑，了解责任与风险，例如担保人日後自己买楼难度会增加，因为银行计算其供款能力时，会以第二个物业看待，申请最高按揭成数需下调一成，供款占入息比率和压力测试的基准亦会收紧10%，按揭保费会较高，一旦借款人迟供款或断供，担保人的信贷评级更有机会受身到拖累。
此外，若担保人有意甩保，必须与借款人协调，再向银行申请重新审批按揭。即使按揭已全数清还，亦需待借款人向银行赎回楼契才能解除，但过程需时。至於借款人同样需注意，若没有得到担保人签署同意，借款人是不能随便向银行申请加按等。
