【白居二按揭指南】一文看清白居二首期、壓力測試、擔保期等問題!

08/08/2022
標籤: 白居二按揭白居二首期白居二壓力測試
過往白表人士(泛指非公屋住戶)如想買入二手居屋,只能選擇公開市場上的「已補地價」的單位,樓價包含由數十萬至逾百萬的地價,最終成交價甚至與同區私樓相若。直至「白居二」計畫恒常化後,白表人士多了一條門路入手「未補地價」的折扣居屋。
 
•想知道白居易首期連雜費需要多少?
•申請人需否通過白居二壓力測試?
•想借足九成,但白居二按揭有機會拒批?
 
過往白表人士(泛指非公屋住戶)如想買入二手居屋,只能選擇公開市場上的「已補地價」的單位,樓價包含由數十萬至逾百萬的地價,最終成交價甚至與同區私樓相若。直至「白居二」計畫恒常化後,白表人士多了一條門路入手「未補地價」的折扣居屋。
 
•想知道白居易首期連雜費需要多少?
•申請人需否通過白居二壓力測試?
•想借足九成,但白居二按揭有機會拒批?
 
過往白表人士(泛指非公屋住戶)如想買入二手居屋,只能選擇公開市場上的「已補地價」的單位,樓價包含由數十萬至逾百萬的地價,最終成交價甚至與同區私樓相若。直至「白居二」計畫恒常化後,白表人士多了一條門路入手「未補地價」的折扣居屋。
 
•想知道白居易首期連雜費需要多少?
•申請人需否通過白居二壓力測試?
•想借足九成,但白居二按揭有機會拒批?
 
以下由中原按揭專家深入淺出講解白居二入門級指南,以及申請白居二按揭的關鍵。
 
何謂白表居屋第二市場計畫 (白居二 )?
 
居屋二手市場並非近年的全新政策,自1997年起,即不少八九十後的上一代父母輩,居屋已經可以在公開市場上出售或出租。不過,當時如果買家為持白表的非公屋住戶,賣家必須「補地價」。直至在2013年及2015年,房委會試行開放予白表人士購買未補地價居屋,最後在2018年才實施「白居二」恒常化。
 
「白居二」申請與一手白表居屋申請程式相若,每輪申請設有一定名額,以「白居二2022」為例就有約4500個。中簽者可以獲得「購買資格證明書」,其後可在二手市場與業主自行磋商價錢,或透過地產代理進行交易,與二手私樓市場的模式相近。
 
「購買資格證明書」均可用來購買政府房委會(房委)或香港房屋協會(房協)的指定二手居屋。
 
•房委居屋例子:何文田冠熹苑、啟德啟朗苑、沙田旭禾苑、鰂魚湧康山花園
•房協居屋例子:荃灣祈德尊新邨、將軍澳茵怡花園、黃大仙啟德花園
 

白居二申請資格

與白表一手居屋一樣,白居二可由一人或家庭作出申請,申請者需年滿18歲並須在香港居住滿七年,並沒有無接受任何房屋資助或擁有任何物業。
 
申請白居二入息及資產限額:
 
•1人每月入息不得超33,000元,資產不得超925,000元
•2人或以上家庭不得超66,000元,資產不得超1,850,000元
 
白居二按揭成數上限及還款年期
 
綠想借足九成,但白居二按揭有機會拒批?簡單來說,樓齡是決定性因素。購買樓齡低的居屋較為穩陣,但由於較受市場歡迎,樓價會更加進取。以房委二手居屋來說:
 
    樓齡19年或以下:銀行較願意批出9成按揭及25年還款期。
    樓齡達20年至30年以下:銀行有機會在擔保期內提供9成按揭及25年還款期,但擔保期過後或需降低按揭成數和縮短還款期。 <
    樓齡達30年或以上:最高只能申請6成按揭,同時需要通過壓力測試。
 
房委為新落成的居屋提供30年擔保期,擔保期隨樓齡增加而逐年減去,而銀行則據房委的餘下擔保期估算可為二手居屋買家提供的按揭成數上限及還款年期。
 
除了樓齡之外,要承造高成數按揭,房委及房協的居屋有所不同。房協二手單位需購買按揭保險,申請的程式更為繁瑣,單位質素、申請人年齡、財務背景,都會影響按揭審批結果。
 
白居二按揭程式 (房協按揭保險、入息壓力測試)
多數情況下,因為有政府做擔保人,買家不必購買按揭保險。除非樓齡達30年或以上失去政府擔保,或購買房協二手居屋。
 
9成按揭,還款年期最高為30年。 不過,銀行只會首先審批當中6成按揭,餘下高成數按揭部份需由「香港按揭證券公司」提供按揭保險。買家需繳交按揭保險費,水準跟私樓的按揭保費相若,介乎貸款額1.32%至5%不等。
 
銀行又可能要求申請人接受壓力測試,申請人須在按揭息率增加3厘的情況後,供款與入息比率不得高於月入60%。如買家未能通過壓力測試,按證公司有機會將審批的比率下調至50%,但常見條件包括上調按揭保費或增加直屬親人作擔保人,視情況而定,難一概而論。
 
白居二按揭常見問題
 
問:白居二的按揭有何風險?程式處理上與一般私樓有何分別? 
答:樓齡如在19年或以下,因為有政府做擔保人,白居二比私樓更容易批出9成按揭及25年還款期。但需注意,未補地價居屋二手成交疏落,估價不足情況非常普遍。雖然銀行接受以買入價申請按揭,但假如單位買入價過高,日後單位升值不似預期,買家或需補差價供樓。
 
問:白居二按揭需要購買按揭保險嗎? 
答:多數房委會二手居屋不用;房協則要。
 
問:白居二按揭可否自由選擇 P 按或 H 按? 
答:房委二手居屋過往只可P按,2022年11月起容許居屋現有業主、一手及二手市場新買家使用H按。
 
問:白居二中簽但物業已過擔保期會點? 
答:最高只能申請6成按揭,同時需要通過壓力測試。
 
 
白居二首期連雜費需要多少?
白居二首期連雜費需要多少?購買白居二單位,樓齡、屋苑成交量、不同銀行按揭利率等,都對首期及首筆需要投放的費用有重大影響,申請人應及早預算。買家亦可委託中原按揭顧問代勞,搵出最抵按揭計畫和評估風險,免卻後顧之憂。立即瞭解二手新造按揭服務。
 
 
 
 
如需進一步瞭解詳情,歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。

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