2026施政報告＋第一個五年規劃樓市懶人包：提升民生福祉、公營房屋供應與置業階梯、加快建設北部都會區重點一覽

• 鼓勵生育置業，首期減半、印花稅減免：政府推出新生嬰兒家庭置業支援措施，育有新生嬰兒的白表家庭購買居屋時，最高按揭成數提高至95%，首期由10%降至5%；合資格家庭於指定期間購買住宅物業，亦可獲最高2萬元印花稅減免，減輕置業初期資金壓力。

• 公營房屋供應增加，置業階梯進一步優化：未來五年預計提供約19.6萬個公營房屋單位，目標將公屋綜合輪候時間逐步縮短至4年以下；同時放寬資助出售單位轉讓限制、增加較大面積單位供應，協助家庭及青年沿房屋階梯向上流動。

• 北部都會區全面提速，未來供應持續增加：北都9個新發展區將全面推進，未來五年提供逾7萬個住宅單位及約900公頃熟地。配合鐵路、公路等大型基建及審批程序提速，有望加快土地及房屋供應，成為未來十年本港住宅發展的重要增長引擎。

政府正式公布《2026年施政報告》及《第一個五年規劃（2026—2030年）》，兩份文件分別勾劃本港中長期發展方向及年度施政重點，其中多項措施聚焦「鼓勵生育」、「置業階梯」及「北都提速建屋」，將影響有意置業家庭的首期負擔、公屋輪候安排，以及未來十年的樓市供應格局。

大家最關心的問題主要包括：白表新生嬰兒家庭首期可減少多少？公屋輪候時間會否再縮短？北都發展將如何影響樓價與供應？中原按揭團隊即時為你梳理核心重點，並拆解實際按揭部署方向。

今次施政報告針對有新生嬰兒的家庭推出多項置業優惠，直接減輕買家的初期資金負擔。

由下一期居屋銷售計劃起，育有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數將由現時的90%提升至95%，即首期由一成降至半成，直接減少首期負擔。

💡 實例試算：

若新生嬰兒的白表家庭申請者的首期要求由現行的一成（10%）減少至半成（5%），置業初期的資金壓力將減輕一半。以最新居屋2025中，最平的東涌裕豐苑單位為例，售價$150萬，基本首期將由$15萬大減$7.5萬，首期支出減50%。在30年期、實際按息3.25厘的按揭條件下，每月供款僅由約5,875元微增約327元至6,202元。

至於售價$480萬的啟德啟陽苑「樓王」單位，首期門檻放寬更為顯著。買家原本需要準備$48萬首期，若降至5%則只需$24萬，直接節省高達$24萬的現金流。同樣以上述按揭條件計算，每月供款會由約18,801元增加1,044元至19,845元。

資料來源：中原按揭研究部

以上資料僅供參考，一概以有關當局最新公布為準。

合資格家庭於生育前一年或後兩年內購置住宅物業，可獲減免最高$2萬印花稅。根據政府資料：

• 合資格定義：其子女於《施政報告》公布當日（2026年9月16日）或之後在香港出生，且父或母為香港永久性居民；

• 生效時間：印花稅減免將於修訂條例草案獲立法會通過後生效。

政策分析：樓價逾$410萬可用盡寬免，高價物業受惠有限

現行印花稅安排大致可分為兩種情況：樓價$400萬或以下的物業，稅款僅屬象徵式水平，合資格家庭基本上可透過減免抵銷稅款。至於樓價$400萬至$500萬的物業，印花稅約為樓價的1.5%至2.25%；若要用盡$2萬減免，樓價需約$410萬或以上。以$410萬物業為例，現行印花稅約$2.01萬，扣減$2萬後，買家只需支付約$100，稅務負擔幾乎可全數抵銷。

相比之下，中高價物業的受惠幅度較低。以樓價$700萬以上的物業為例，印花稅一般超過$20萬，$2萬減免只佔稅款約一成或以下；若樓價超過$1,000萬，印花稅約$37萬，減免比例進一步降至約5%，對整體置業成本的影響相對有限。

• 新生嬰兒$2萬獎勵金計劃延續三年，施政報告公布當日或之後出生的第二名或以後子女，獎勵金提高至$3萬；

• 第二名或以後子女的免稅額由$14萬提高至$16萬，出生後首兩年的額外免稅額同步上調，由2026/27課稅年度起生效；

• 醫管局三年內將體外受精服務名額逐步增至每年1,900個。

《第一個五年規劃》圍繞公營房屋供應、置業階梯及居住環境改善訂下目標，重點如下：

• 公營房屋供應：2026-27至2030-31年度期間，連同簡約公屋在內，預計提供約6萬個單位。
• 公屋輪候時間：現時「公屋綜合輪候時間」已降至8年，較四年前縮短逾一年。政府目標於2026-27年度進一步縮短至 4.5年，並於2030-31年度降至 4年以下。
• 簡約公屋：全數 3萬個單位 將於明年3月底前落成，有助進一步紓緩公屋輪候壓力。
• 取締劣質劏房：落實「簡樸房」制度，為分間單位訂立最低居住及安全標準，目標於2030年內基本解決住宅大廈劣質劏房問題。
• 市區重建：市建局未來五年將投放不少於約 $400億元，推動舊區更新及重建工作。

優化置業階梯：資助出售單位流轉更靈活

五年規劃提出持續優化置業階梯，重點包括：

• 縮短轉讓限制年期：2022年至2025年期間首次出售的資助出售單位，轉讓限制年期縮短至 10年，讓業主可更早規劃換樓，同時加快房屋資源流轉。
• 增加較大單位供應：2031-32年度起在北都落成的資助出售單位項目中，實用面積約45平方米或以上的較大單位比例，由20%提高至 25%，回應家庭住屋需求。
• 增加資助出售單位供應：協助青年、公屋居民及不同收入階層沿房屋階梯向上流動。

對有意申請資助出售單位的人士而言，相關措施有助增加選擇；若能及早進行按揭預先評估，亦可更清晰掌握可負擔樓價及首期預算。

北部都會區是五年規劃中土地供應的主軸，也是未來私人住宅及資助房屋供應的重要來源。

北都9個新發展區全數啟動，未來五年（2026-27至2030-31年度）將產出約900公頃熟地，提供逾7萬個房屋單位及約100萬平方米經濟樓面面積。重點包括：

• 今年及明年分別啟動流浮山新發展區，以及凹頭新發展區及部分馬草壟新發展區的法定規劃及相關程序；

• 明年上半年啟動牛潭尾新發展區的土地平整及基礎設施工程，2028年年底起陸續產出熟地；

• 明年啟動打鼓嶺新發展區超過200公頃優先發展地帶的法定規劃及相關程序。

• 運用數碼平台縮短工務工程審批時間3至6個月；新鐵路項目的建築圖則首次審批時間減半至30日；優化地基設計，節省北都公營房屋項目約14億元建造成本；

• 擴大應用「香港環境數據庫」，透過AI優化規劃，將約36至48個月的環評程序大幅縮短至約15至24個月，北都相關項目可進一步縮短至約15至20個月；

• 訂立《北部都會區發展條例》及其附屬法例，為北都發展拆牆鬆綁；

• 今年年底向立法會提交修訂條例草案，為從事金融、先進製造、創科研發、總部活動、物流和供應鏈管理等重點產業的個別企業，提供百分之五或半稅的優惠，帶動北都產業及住宅需求。

北都相關鐵路及道路項目將逐步推進，包括北環線支線、港深西部鐵路香港段、北都公路（新田段）及十一號幹線南端的青龍大橋等。東鐵線古洞站及屯馬線洪水橋站分別預計於2027年及2030年啟用，有助改善區內通勤條件，並為沿線物業需求提供長遠支持。

新按揭成數由下一期居屋銷售計劃起適用。有意申請的家庭宜先了解資格、入息審查及還款安排，並按家庭入息及負債作預先評估，確認95%按揭下的每月供款是否可負擔。

印花稅減免適用於生育前一年或後兩年內購置住宅物業，置業時間與生育時間需要互相配合。由於減免須待修訂條例通過後生效，買家在簽約前宜確認最新的生效安排及申領程序，避免出現資格爭議。

北都未來五年供應增加，鐵路及道路配套亦陸續推進。買家及業主可綜合通勤需要、家庭規劃及負擔能力作判斷，避免只以單一因素決定入市部署。

上述資料乃整合官方資訊及報章報導列出，僅供參考，一概以最新公佈為準。

如欲了解更多詳情，可參閱全文：行政長官 2026 年施政報告

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