【2026 報稅攻略】供樓利息扣稅懶人包：每年最高慳 $12 萬！「20 個名額」點用最划算？

一年一度的報稅季正式展開！

隨著2026年按揭息率回落至3.25%，業主供樓負擔雖減輕，但在申請「居所貸款利息扣稅」時更需精打細算。供樓利息扣稅每人一生僅20個名額，哪一年申請才最划算？中原按揭為大家整理了2026最新的報稅時間表、利息扣除上限、挑選「最佳扣稅年」方法及常見問題，助你每年節省高達$12萬稅！

納稅人記得留意截止日期，建議使用 「稅務易 (eTAX)」 網上報稅，可自動獲取額外一個月的寬限期。

想成功申請扣稅並「慳到盡」，業主必須先知道自己是否符合「居所貸款利息扣稅」資格及瞭解計算重點：

並非所有按揭利息都能扣稅。納稅人必須是香港境內住宅物業的業主（不論是唯一業主或聯名持有），且該物業必須是其主要居所。
中原按揭提提你︰出租物業、工商舖，或是尚未入伙的「樓花」，均不可申請此項扣稅。

2025/26稅季的扣稅額度已因應2023年的施政報告而調升，特別是針對有新生子女的家庭：

• 基本扣除額： 每年上限 $100,000。
• 新生子女額外加碼： 為鼓勵生育，若同住子女於 2023 年 10 月 25 日或以後出生並符合資格，納稅人的扣稅上限將提升至 $120,000（額外增加$2萬），這項加強版優惠期長達19個課稅年度。

扣稅額是按業主該年度實際支付給銀行的按揭貸款「純利息」計算，不包括償還本金的部分。若該年利息支出超過法定上限（$10萬或$12萬），亦只能按上限扣除。注意，按揭利息會隨還款期增加而逐年遞減，申報時應以銀行發出的「按揭年結單」或「供款月結單」數據為準。

每名納稅人一生中，最多可享有20個課稅年度的利息扣除權。一旦用完這20個名額，未來即使再購買新物業或申請按揭，亦不可再作出稅務扣減。

這20年的扣稅期並不需要連續使用。納稅人可以自由決定想要申請的年度，根據收入高低、息率走勢及物業變動，彈性決定在哪一年申請扣稅，靈活配置用盡扣稅優惠。

很多業主常有錯覺，以為只要有供樓就能扣足 $10萬稅。事實上，能否用盡扣稅額，當中受不同因素影響，包括當下息率水平及未來走勢、按揭餘額及年期、換樓與轉按的長遠規劃、入息狀況等。

作為參考，假設以現時市場主要按息3.25％計算，以下按揭額將可「用盡」扣稅額︰

• 基本扣稅上限 ($100,000)：

你的貸款餘額需達到約 $310 萬，首年利息支出才剛好觸及 $10萬水平。

• 新生子女優惠上限 ($120,000)：

貸款餘額需高達約$370萬，才能悉數扣除 $12 萬的利息支出。

如果你的貸款額低於上述數字，意味著即使你申請扣稅，也無法百分之百消耗掉當年的配額。

中原按揭專業分析：由於按揭利息計法是「息隨本減」，供樓初期的利息比例較高，以上例子的第二年利息約減少2%。因此，業主每個稅務年度都應重新審視自己的供款利息，查看該年度實際按息支出是否較貼近或用盡扣稅額來決定是否使用優惠。

對於上車人士來說，由於按揭以息隨本減方式計算利息，剛開始的數年按揭利息比例較高，可以用足扣稅額的機會亦較大。

由於納稅人享有長達20年扣稅期，如果希望減輕當前稅務負擔，不妨可以先申請有關扣稅優惠。

業主可按實際財務情況及置業計劃決定是否使用扣稅額。

假設剩餘按揭額$200萬、尚餘10年還款期、按息以3.25%計算，一年按揭利息約$62,452，並未可用盡$10萬扣稅額。

相對於現時新造按揭平均按揭貸款$500萬、按揭年期30年，同樣按息以3.25%計算，首年利息支出約$161,018萬，可用盡$10萬基本扣稅額。

如果業主打算短期內將換樓，所需要的按揭額就會較大，用足扣稅額的機會亦會提高，所以供樓利息扣稅的配額可以留待之後換樓再用。

例子：

是。
使用供樓扣稅額的條件是物業必須已是納稅人的主要居所，如果按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。

可以，但只計轉按後非套現的按揭利息。
近年流行轉按套現或現契物業套現，如果轉按後50%貸款額屬於主要居所的按揭，其餘50%貸款額屬於套現出來的資金，以用作投資或其他用途，那麼業主只可計算一半按揭利息作為扣稅額。

可以，但只限位於自住物業內的自用車位。

須配合該自住物業一同申請「居所貸款利息」扣減，獨立持有的車位的貸款利息不會被接納。

以單人持有物業，可得到最高扣稅額。
單人持有物業的業主可自己一人用盡$10萬基本扣稅額；若是以聯名方式持有物業，不論按揭供款是否只由一人負擔，每人可扣除之款額分別只限於$5萬。

至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用$10萬扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。

不可以。只有物業業主（子女）可申請。
對於現時首置業主年輕化，由父母購買單位，子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，但「居所貸款利息扣除」的扣稅額只供按揭物業業主（子女）申報，故上述例子的父母不可使用有關扣稅優惠。

報稅季已開始，業主報稅時記得填報「居所貸款利息扣除」，慳稅更輕鬆！

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