【聯名買樓懶人包】長命契是什麼？3分鐘看清「聯權共有」與「分權共有」按揭利弊及遺產分配
聯名持有物業的方式主要分為兩種，包括俗稱「長命契」的「聯權共有」(Joint Tenancy）及「分權共有」（Tenant in Common）。這兩種業權安排不僅影響物業的擁有權，更直接牽涉按揭貸款責任。本文將從按揭角度出發，全面拆解「長命契」的利與弊，助你作出最合適的選擇！
「長命契」v.s.「分權共有」
長命契/聯權共有（Joint Tenancy）
簡單來說，長命契就如其名。如果A和B共同擁有一個物業，當A不幸去世時，業權就會自動轉移給B，這過程不需要透過遺囑，也不用辦理遺產承辦。留意長命契的業權方式不是平分50%/50%，而是每位業主都擁有整個物業的100%權益，當物業出售或抵押時，都必須所有業主簽署同意才能生效。
分權共有（Tenant in Common）
分權共有則是由所有業主自行協議業權的比例，例如：A及B各自50%業權，又或者A佔60%業權；B佔40%業權 等不同的比例，不一定要平均分配。倘若A離世，A的業權份額會按遺產承辦或法例分配，不會自動轉移給B，亦不影響B本身持有的業權份額。此外，每位業主更可獨立出售自己的部分而毋須得到其他業主同意。
兩種業權形式比較
| 長命契 (聯權共有/ Joint Tenancy) | 分權共有 (Tenant in Common) | |
| 業權份額 | 每位業主共同擁有整個物業的業權 | 各業主協議制定業權比例 |
| 按揭申請 | 需所有業主申請及簽署 | |
| 貸款責任 | 共同承擔 | 根據業權比例分配貸款責任 |
| 業權繼承 | 業權自動轉移予其他在生業主 | 透過遺囑或法例分配業權 |
| 較常適用於 | 夫妻或家庭成員 | 朋友或合資生意夥伴 |
長命契按揭3大優勢：提升借貸額、自動繼承、防擅自賣樓
自動承繼簡化按揭程序
長命契的最大特色是「生者承繼權」，即當其中一位業主離世，其業權會自動轉移至仍在生的業主。業權自動轉移後，在生業主繼續履行供款責任，一般按揭毋需重新審批。這相比一般遺產承辦程序，手續更簡單，需時亦更短。
業權不可單獨處理，保障雙方權益
長命契業權屬共同擁有，任何出售、轉讓或抵押行為均需所有業主一致同意並簽署文件確認。因此，能有效防止其中一方擅自處理物業，保障所有業主的權益和財產。
合併計算收入，提升借貸能力
以長命契方式持有物業，申請按揭時需要所有業主簽名辦理。一般銀行會將所有業主的收入和負債合併來計算，總收入的增加，很大程度令整體借貸能力有所提升，尤其適合個人收入未達按揭門檻者選用。
長命契按揭2大風險：信貸連帶責任與拆契成本全解析
潛在的信貸風險
長命契的所有業主都要對按揭貸款負上責任。若其中一位業主因周轉困難未能如期還款，銀行有權追討另一位業主負責。亦有可能因拖欠紀錄而影響信貸評級，影響日後申請貸款、信用卡或其他金融產品的審批。
注意日後拆契額外成本
注意如若業主關係有變，需要進行拆契，手續上會較繁複。需經過法律程序修改樓契，按揭亦要重新作申請及審批，留意當中涉及律師費、印花稅及時間成本。
選擇合適業權安排，按揭更安心
選擇合適的業權安排是一項重大財務決定，不僅影響資產保障，更直接牽涉按揭審批及遺產繼承。建議準業主在決定前，確保所選方案切合自身需要，更可諮詢中原按揭提供按揭審批相關的專業意見，讓置業之路更穩妥安心！
長命契常見問題FAQs
Q1: 長命契和分權共有最大分別是什麼？
A: 最核心的分別在於 業權繼承與轉讓方式：
長命契（聯權共有）：業主離世後，其業權會 自動轉移 給其他在生業主，無需經過遺產承辦。
分權共有：業主可指定業權比例（如 70%/30%），離世後其份額按 遺囑或法例 分配，其他業主的權益不受影響。
Q2: 長命契按揭需要所有業主一起申請嗎？
A: 需要。 以長命契持有物業，所有業主必須 共同簽署 按揭文件，並對整個貸款負上 連帶責任。銀行會合併所有業主的收入計算借貸能力，有助提升貸款額。
Q3: 如果長命契其中一方想賣樓，另一方不同意怎麼辦？
A: 在長命契下，任何業權變動都必須獲得全體業主同意。若一方堅持出售而另一方反對，通常需要透過 法律程序（如申請法庭令） 強制出售，過程複雜且耗時。這正是長命契在保障關係穩固的同時，也缺乏靈活性的特點。
Q4: 長命契物業，其中一方過世後，按揭要重新審批嗎？
A: 一般不需要。 由於業權自動轉移至在生業主，按揭貸款責任也自然由繼承者承擔，銀行通常不會要求重新審批或call loan。繼承人應通知銀行更新業主資料，並繼續按原條款供款。
Q5: 長命契可以轉為分權共有嗎？手續和成本如何？
A: 可以，此過程稱為「拆契」。 需透過律師辦理 業權重組，修改樓契文件。涉及成本包括律師費、印花稅、銀行費用，以及通常需 1-3個月。
Q6: 聯名物業選擇長命契，會影響「首次置業」身份嗎？
A: 會。 只要在物業持有人名下，無論是長命契或分權共有，所有業主都會失去「首次置業」身份，未來購買第二套房時未必能夠透過按揭保險申請高成數按揭。
Q7: 長命契下，如果其中一方破產，物業會怎樣？
A: 物業可能會被納入破產資產。由於破產一方擁有整個物業的權益（而非部分），債權人有權申請出售 整個物業 以償還債務，另一位業主的權益將受嚴重影響。
Q8: 夫妻離婚，長命契物業如何處理？
A: 離婚時，長命契不會自動解除。雙方需透過離婚協議或法庭判令決定物業處理方式（如出售分錢、一方買斷另一方權益）。之後必須進行拆契程序，將業權轉為分權共有或單名持有。
Q9: 長命契物業可以做「轉按」或「加按」嗎？
A: 可以，但必須所有業主同意及共同申請。 銀行會重新審批所有業主的財務狀況。由於長命契業主有連帶責任，轉按或加按獲得的資金，在法律上屬於所有業主共同擁有。
Q10: 長命契適合哪些人？分權共有又適合哪些人？
A:長命契適合：夫妻、父母與子女 等關係密切、互信度高的家庭成員。重視簡化遺產繼承程序，且不預期短期內會分產。
分權共有適合：朋友、生意夥伴、情侶 合資購房，或出資比例不同、希望明確權益份額的情況。為未來可能轉讓或繼承提供靈活性。
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