【2026 轉按攻略】按揭利率「時光倒流」加息前？轉按三大核心吸引力：慳息、回贈、套現全解析

香港銀行跟隨美國步伐多次減息，最近一次調整令 H 按封頂息率重返 3.25%，猶如「時光倒流」回到三年前水平。這意味著轉按 (Refinancing) 的黃金時機再次來臨！

供樓人士注意：是否應該把握機會轉按？定息按揭是否比 H 按更划算？下文為您詳細拆解轉按的三大核心吸引力：慳息、回贈、套現。

轉按（Refinance）是指業主將原有物業按揭，轉移至另一間銀行或金融機構，以獲取更優惠的利率、更高現金回贈，或重新套現資金。在當前的利率環境下，這已成為一項重要的財務管理工具。

想知道是否值得轉按，首要的考慮是按揭供款利率的走勢。供款利率受銀行最優惠利率（Prime Rate，簡稱 P）影響，我們可以從近年的利率變化看出端倪：

• 加息期（2022年9月至2023年7月）：

在 2022 年時，最優惠利率（P）處於 5% 水平，其後經歷 5 次加息，累計加幅達 0.875 厘，令 P 升至 5.875%。

• 減息期（由2024年9月起至今）：

從2024年9月開始掉頭回落，同樣經歷了5次減息，把之前的 0.875厘加幅全數減回，使最優惠利率P重回5%。

註: 上述P以滙豐最優惠利率P計算，即市場俗稱細P

由此可見，目前的利率環境已「時光倒流」至 2022 年加息前的水平，實際供樓利率又重新回到3.25%，與三年前的看齊。對於那些罰息期已過或在加息高峰期上車的業主，正是考慮轉按來取得更優惠貸款條件的時機。

大部份銀行設有現金回贈吸引客戶轉按，當中更有銀行提供總回贈高達1.5%。以轉按貸款額$500萬為例，1.5%現金回贈即達$75,000。扣除律師費等雜費成本，約$8,000，業主仍可淨賺約 $67,000！這筆額外資金能補貼供樓支出外，亦能給業主靈活運用。

除了傳統H按和P按，有大型銀行另設有定息按揭計劃供業主多一個選擇。客戶可選擇於首三年或首五年，按揭利率固定在2.73%，定息期後利率為P-1.75% (現P為5%)。定息計劃比較現時一般H按的封頂息率3.25%大幅降低0.52厘！若以貸款額$500萬，還款期30年為例，目前定按比較H按月供少$1,401，即每月可慳達6.4%！

重要提示：留意定息按揭的優惠期有限，需於2026年4月底前申請，並於8月底前提取貸款，把握低息定按機會，盡快申請！

轉按慳息大比併︰「H按」V.S.「定息按揭」

假設貸款$500萬，30年期

註：以下H指HIBOR拆息，1月13日1個月拆息2.69%，上述H按息以封頂息3.25% (P-1.75%, P:5%)計算；資料僅作參考，並設特定條件，一概以銀行最終批核作準。

一般銀行的按揭計劃附送高存息戶口（Mortgage-Link Account），這是一個活期帳戶，其存款利息與供樓利率互相掛鈎。目前H按息率為3.25%，客戶每月可獲得相同的3.25%利息收入，但設有存款利息上限一般為按揭餘額的50%，個別銀行對於此上限更高達60%。高存息戶口能有效抵消按揭利息支出，發揮對沖作用，減低按揭成本！

突如其來有資金需要，轉按亦是一條出路！現時不論任何物業類型﹑物業用途及人士均可透過銀行申請高達7成轉按 (個別貸款機構可高達9成)。客戶可評估現時物業價值，看看有沒有「水位」套現額外資金，以作投資、教育或生活費等等各類財務用途。

對於有更高資金需要的人士，市場上有一更具彈性的高成數按揭計劃。此計劃能突破按保界限，任何樓價，按揭成數均可高達9成，而且加按或套現同樣適用，按息更與市場銀行相若。特別適合一些未能通過按保要求之申請人，例如是非固定入息或有按揭在身的人士選用。

• 突破按保： 毋須經按揭證券公司 (HKMC) 審批。
• 極高成數： 任何樓價，按揭成數均可高達 9 成。
• 適用對象： 適合加按套現、非固定入息、或本身已有按揭在身的人士。

轉按主要可帶來三大好處：賺取高達貸款額1.5%的現金回贈、透過選擇更低息的計劃（如2.73%定息按揭）來節省每月供款利息，以及透過物業升值部分套現資金作靈活周轉。

目前H按封頂息率已重回 3.25厘，與三年前（2022年加息前）的水平看齊，可謂「時光倒流」。對於在加息高峰期上車的業主，現在轉按可鎖定更低的利率。

有大型銀行提供首三年或五年利率固定於 2.73% 的定息按揭計劃。其優點是利率較目前H按封頂息率（3.25%）低0.52厘，每月供款更穩定。以貸款500萬、30年期計算，每月可比H按節省 $1,401。

此定息按揭計劃需於 2026年4月底前 提交申請，並於 2026年8月底前 提取貸款。建議把握時間申請。

除了選擇更低息的計劃（如定息按揭），銀行提供的高存息掛鈎戶口也能有效慳息。該戶口存款利率與按揭利率相同（現約3.25%），存款上限可達按揭餘額的50%至60%，賺取的利息能直接對沖供樓利息支出。

一般情況下，透過銀行轉按最高可套現至物業價值的 7成。如有更高資金需要，市場上另有方案可提供高達 9成 的轉按套現，能突破按揭保險限制。

此方案特別適合一些未能通過按保要求的人士，例如是非固定入息（如自僱人士）或已有按揭在身的業主。

建議聯絡專業的按揭顧問進行免費評估。他們能根據您的物業現況、貸款餘額及財務需要，為您計算可獲的現金回贈、慳息幅度及套現潛力。

物業轉按也是一種財務策略，不僅能透過現金回贈減輕供樓壓力，更可節省利息支出，同時靈活套現或加借資金應付生活所需。

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