【2026定息按揭】定息按揭更慳息？4步驟教你選擇定息按揭或是H按

去年底大型銀行再度加碼，宣佈延長「定息按揭」申請期至 4 月底！是次推出的定息計劃極具吸引力，首 3 或 5 年固定息率僅 2.73%，相比現時市場普遍 H按（H-Plan） 的封頂息率 3.25%，足足慳息超過 0.5 厘！

到底定息按揭是否真的更著數？如何判斷自己是否適合轉用定息？中原按揭為您整理以下 4 個步驟，助您精明選擇最適合自己的上會方案。

在做決定前，必須先搞懂兩者的運作原理：

什麼是定息按揭（Fixed-rate Mortgage）？
定息按揭的最大特色，是在一段指定時間內（例如首 3 年或 5 年），按揭利率保持固定不變，完全不受外圍市場加息或減息影響。直至定息期完結後，利率才會轉為浮動。

優點：
o 即時慳息： 若定息率（如 2.73%）低於當前市場按息（3.25%），即時減輕供樓支出。
o 零波動風險： 鎖定供樓開支，不用擔心突如其來的加息潮。
o 財務預算清晰： 每月供款固定，更容易規劃家庭開支。

什麼是H按（HIBOR-based Mortgage）？
H按是目前香港市場上最多人選用的浮息按揭。銀行以**香港銀行同業拆息（HIBOR）**作為基準，再加上一個固定百分比（例如 H+1.3%），並設有封頂上限（例如 P-1.75%）。

優點：
o 享受減息紅利： 當 HIBOR 大幅下跌，若 H按實際息率低於封頂位，供樓利息會即時減少。
o 封頂保障： 即使拆息抽升，銀行亦會以「封頂利率」計算，不僅無上限。
o Mortgage-Link 優勢： 大部分 H按計劃附送高存息戶口，可靈活對沖利息支出。

選擇按揭不只看面價利率，還要留意定息期後息率、現金回贈、罰息期及高存息戶口等隱藏條款。

1. 比較實際按揭息率 (Actual Rate)
在現時高息環境下，定息按揭明顯比市場 H按更慳息。
• 定息計劃： 首 3 或 5 年利率固定在 2.73%。
• 市場 H按： 普遍實際按息約 3.25% (以 P-1.75% 封頂計算，P=5%)。
• 差距： 定息比 H按低 0.52%。

供樓實例計算：
以貸款額 HK$500萬、30年期計算：
• 定息按揭： 每月供款約 $20,359
• H按計劃： 每月供款約 $21,760
• 結果： 定息每月比 H按 慳 $1,401，供款支出節省約 6.4%！
(註：除非 1 個月拆息跌至 1.43 厘或更低水平，否則定息利率目前仍具優勢。)

2. 留意定息後期利率
如果定息期後利率偏高，便可能抵消掉前期的慳息效果。目前的定息計劃於固定期結束後，按息為 P-1.75% (P=5%)，這與現時市場 H按的封頂息水平一致。值得注意的是，如當刻拆息處於較低水平，H按實際利率低於封頂息率，那麼 H按將顯現較大有優勢。

3. 現金回贈與罰息期
• 現金回贈： 現時銀行提供予定息及 H按的現金回贈相若，部分屋苑同樣設有綠色按揭獎賞。
• 罰息期 (Penalty Period)： 這是貸款的「綁約期」。若您打算短期換樓或轉按，需特別留意。
o H按：一般為 2 年。
o 定息按揭：3年期計劃罰息 2 年；5年期計劃罰息 3 年。

4. 高存息戶口 (Mortgage-Link)
這是 H按的一大強項。H按通常附帶 Mortgage-Link 戶口，存款利率與供樓利率掛鈎。定息按揭則通常未提供此配套，這對於手頭有大量流動現金的業主來說，是一個重要的考慮因素。

了解數據後，便要評估自己的財務性格。中原按揭專業顧問建議您根據以下三個情境對號入座：

情境一：重視穩定、怕加息、預期利率平穩
>>> 定息按揭 可能更適合您。
原因： 您可以在 3–5 年內鎖定 2.73% 低息，即時減低供樓壓力。定息期內支出完全可控，期滿後再視乎市場環境決定是否轉按。

情境二：預期利率短期大跌、手持大量現金
>>> H按 可能更適合您。
原因： 若您堅信 HIBOR 會在短期內大幅下行，H按有機會在未來低於 2.73%。此外，若您有大筆閒資，H按的高息戶口 (Mortgage-Link) 能幫您抵消高昂利息，實際支出可能比定息更低。

情境三：計劃短期（<3年）轉售物業
>>> 兩者皆可，視乎年期。
原因： 兩者在罰息期方面都有彈性。定息 3 年期計劃的罰息期僅為 2 年，與 H按相同。只要避開罰息期，兩者皆可根據個人策略自由選擇。

總結來說，定息按揭在現時息口環境下，提供了確切的「慳息」保證；而 H按則提供了未來的「減息」潛力及高息戶口優勢。

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不會突然暴升。定息期完結後，利率通常會轉為浮動。以現時計劃為例，定息期後利率為 P-1.75% (P=5%)，即約 3.25%，與目前市場 H按的封頂息率相若。

有。一般而言，3 年定息按揭的罰息期為 2 年；5 年定息按揭的罰息期為 3 年。在罰息期過後，您可以自由轉按。

在罰息期內轉按需支付罰息。建議在選擇前，先由中原按揭顧問為您計算不同年期的成本差異。

💡 特別提醒： 銀行推出的定息按揭優惠申請期只到 4月底，額度有限，有興趣的業主請盡快行動，以免錯過低息上車機會！

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