【按揭必知】提早還款要罰息？全數還款vs部分還款點樣計？
近月有大型銀行調整按揭罰息期的收費標準，將全數還款兩年罰息期，由首年2%下調至1.8%；次年由1%降至0.9%，這項調整減輕了貸款人在提前還款時所承擔的成本。究竟罰息期是什麼？如何計算？下文將詳細解說罰息期的運作！
什麼是罰息期？
罰息期是銀行按揭貸款合約中的一項重要條款，可視為貸款的「綁約期」，一般為兩年至三年，視乎銀行政策。在罰息期間，如借款人提前清還貸款，便需要支付罰款。罰款方式亦因銀行而異，常見罰息首年按貸款額收取約2%，次年約1%，部分銀行或會要求退還現金回贈。
全數還款 vs 部份還款：罰息有何不同？
全數還款：借款人一次過還清所有貸款金額，一般出現在賣樓、換樓、轉按或結束債務時發生。
部份還款：借款人可一次或分多次償還部分的貸款金額，一般在借款人有資金投放，減輕供樓利息支出時發生。
銀行對「全數還款」和「部份還款」均設有罰息期，詳細分別如下：
| 全數還款 | 部份還款 | |
| 罰息期 | 一般兩年，個別銀行長達三年 | 一般兩年，個別銀行短至一年 |
| 罰息收費 | 以原貸款額計算 一般首年2%；次年1% | 以還款金額計算 一般首兩年1%，個別銀行短至一年1% |
| 還款金額 | 全數貸款金額 | 每次還款最少5萬 |
| 通知期 | 一個月前通知 | 一個月前通知 |
按揭提早還款四大必知事項
1.樓契保存
除非賣樓或轉按，否則在按揭還清後，借款人與銀行的債務關係完結，業主需要贖回樓契。若想繼續存放在銀行，可選擇銀行的存契服務或保管箱服務，但需支付年費。因此，有些業主會考慮保留按揭（借少少），來將樓契交予銀行保管。
2.過多的「部份還款」易引發致「全數還款」
市場上個別銀行容許按揭第二年起，免罰息申請部分還款，不限次數，每次還款金額最少5萬起。不過必須留意，如過多的部份還款，引致按揭餘額不足原貸款額一成的話，銀行有機會因貸款額過低而要求全數還款。
3.「月息」和「日息」的分別
每間銀行採取計算利息方法不同，大多分為月息和日息。「月息」指在還款時是按整個月份計算，如每月1月1日供款，便需支付整個月(31日)的利息。至於「日息」則是按天數去計算利息，同樣1月1日供款就只需計算1天的利息。因此，了解銀行的計算方式或可更划算。
4.部分還款可選擇「縮短按揭年期」或「減少供款額」
申請部分還款後，貸款額會有所改變，借款人可選擇將按揭年期縮短或減少每月供款額。兩種方法都能減少按揭利息支出，但有不同效果。
| 縮短按揭年期 | 減少供款額 | |
| 優點 | 可盡早清還貸款 | 減輕還款壓力，增加資金靈活度 |
| 影響 | 每月供款額增加 | 降低利息支出效果不及縮短年期顯著 |
| 適合客群 | 有能力應付按揭供款，並打算盡快清還所有貸款的人士 | 希望能節省利息，並減輕每月還款負擔的人士 |
提前還款須全面考量
各銀行在罰息期及相關收費方面存在差異，建議借款人可按自身財務情況去決定選用哪間銀行。如想知道不同銀行的罰息細則詳情，哪間銀行提前部分還款免罰息？歡迎聯絡中原按揭顧問了解及安排！
