【2026最新按揭擔保人天書】擔保人責任、甩擔保程序、銀行入息要求一文睇清
買樓上車但發現自己「入息唔夠計」？找親屬作按揭擔保人是常見的解決方案。然而，擔任按揭擔保人是一項重大的財務承諾。找擔保人時有什麼需要注意？男朋友或高齡父母可以做擔保人嗎？日後自己買樓會否受影響?
本文為你詳細拆解 2026 年最新按揭擔保人 (Mortgage Guarantor) 的資格要求、供款與入息比率 (DSR) 計算方法、銀行審批陷阱，以及日後如何順利「甩擔保」，助你輕鬆通過銀行入息要求，成功上會！
甚麼是按揭擔保人？甚麼情況下需要加入？
擔保人(Mortgage Guarantor)顧名思義是為借款人提供擔保的人，是為按揭借款人提供還款擔保的人。當借款人未能獨自通過銀行的入息要求時，可選擇加入擔保人，透過合併雙方的收入，大幅提高借款人的賬面還款能力。
一般而言，銀行會在以下 4 種情況下建議申請人加入擔保人：
- 入息不足：借款人的個人月薪未能通過銀行的「供款與入息比率 (DSR) 50%」上限。
- 收入文件不齊：例如以現金出糧、自僱人士，或未能提供足夠稅單及強積金證明的人士。
- 債務負擔過重：借款人本身已有其他龐大貸款（如車貸、高額私人貸款），導致個人還款能力被大幅削弱。
- 借款人年齡較大：若借款人接近退休年齡，銀行會擔心其未來的持續供款能力，加入年輕的擔保人有助拉長按揭還款期（最長可達 30 年）。
按揭擔保人有何責任？
充當按揭擔保人其實是一種財務承諾，當借款人無力償還按揭時，擔保人便要承擔起償還整筆貸款的責任，當中包括但不限於貸款餘額，還需負責逾期利息和銀行罰款等相關債項。
按揭擔保人如何幫助申請按揭？
擔保人的作用是透過合併其收入，倍大借款人的還款能力，從而通過銀行審批按揭時的供款佔入息比率(DSR)規定。
供款佔入息比率(DSR)計算方法︰假設借款人月入$35,000，沒有任何債務，新申請按揭月供$25,000。因單人未能通過供款佔入息比率(71%)，未能符合按揭DSR上限規定。 加入擔保人月入$25,000，合併二人的總入息為 $60,000 ($35,000+$25,000)。DSR計算如下：
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| 按揭擔保人如何幫助申請按揭？ | ||
| 情境 | 沒有擔保人 | 有擔保人 |
| 借款人總收入 | 借款人的$35,000 | 借款人的$35,000+ 擔保人的$25,000 總共$60,000 |
| 按揭供款 | $25,000 | $25,000 |
| 供款佔入息比率(DSR) | $25,000 / $35,000 = 71% | $25,000 / $60,000 = 42% |
| 符合DSR規定嗎？ | 不符合 | 符合 (低於50%規定) |
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如果擔保人已有物業或按揭，仍可申請嗎？
可以的！自2024年10月起，金管局已放寬擔保人的規定，即使擔保人有按揭在身，銀行按揭成數及供款入息比率均無需進行任何扣減，擔保人與無按揭人士享有同等待遇，按揭成數可高達70%，供款佔入息比率(DSR) 可高達50%。
小貼士：請注意計算供款佔入息比率時，擔保人的舊有按揭每月還款額要一併納入總供款計算。
| 金管局已放寬擔保人已有按揭的規定 | ||
| 放寬前 | 放寬後 | |
| 按揭成數 | 高達60% | 高達70% |
| 供款佔入息比率(DSR) | 總供款不超過總入息的40% | 總供款不超過總入息的50% |
擔保人有年齡限制嗎？有否資格及入息要求？
擔保人須是年滿18歲以上的成年人，需要收入穩定且信貸紀錄良好，並能提供充足的入息證明文件。最重要是擔保人需要具有足夠的財務能力，以協助通過供款入息比率(DSR)壓力測試。
計算方法是將借款人和擔保人的收入和負債相加，總供款不能多於總入息的50%，才能成功申請按揭。
擔保人需要提交什麼文件？
銀行對擔保人的入息審查與借款人一樣嚴格。一般固定收入人士需提交：
- 香港身份證副本
- 最近年度的稅單 (Tax Demand Note)
- 最近 3 至 6 個月的薪金入帳銀行紀錄 (Bank Statement)
- 最近 3 至 6 個月的公司糧單 (Payslip)及強積金紀錄
高齡父母可以做擔保人嗎？
可以的，但需留意貸款人年齡會影響按揭批出的條款。銀行普遍以「70至75減去借款人或擔保人的年紀」來計算最長還款期，而年齡是以借款人和擔保人收入較高者去計算。
小貼士：假設以父母作擔保人，雖然入息較高，但已達年齡60歲，還款年期可能只有10至15年，按揭每月還款額會相應增多，對入息要求亦相對地更高。
男女朋友可以做擔保人嗎？
一般情況下，銀行傾向接納借款人與擔保人為直系親屬關係，如父母、兄弟姊妹、配偶或子女等申請。若只是男女朋友，銀行會根據個別情況考慮，並評估擔保人財務狀況及還款能力，部分彈性較高的銀行亦有機會接納安排。
小貼士：需要留意的是高成數按揭對於擔保人的規定較嚴謹，按證公司明確規定擔保人必須是借款人的直系親屬或未婚夫妻才可。
擔保人數量有限制嗎？最多可以幾位？
基本上，擔保人名額並沒有設上限。不過，擔保人名額並不是愈多愈好，若加入過多擔保人，有機會引起銀行及按證公司對申請人的供款能力的疑慮，特別是需要申請高成數按揭的話，有機會被要求解釋申請人的單位是否自住的合理性，或會影響銀行對申請人的信心以致按揭批核。
擔保人日後再買樓會有什麼影響？
擔保人日後自己買樓難度會增加，因為銀行計算供款佔入息比率(DSR)時，會將過往作為擔保人時，其擔保之物業每月供款額加入總供款中，直接影響其貸款能力。
另外，擔保人再買樓時如需選用按保，按揭保費亦會較高。一旦借款人延遲供款，甚至斷供，擔保人的信貸評級更有機會受到拖累。
擔保人可以「除名」嗎？如何甩擔保人？「甩擔保」程序大公開
擔保人想甩走擔保，必須與借款人協調，由借款人向銀行申請重新審批按揭。即使貸款已清還，仍需向銀行完成贖回樓契手續，銀行才會正式解除擔保人身份。整個「甩擔保人」流程涉及財務審批與法律程序，建議預早規劃，以免影響日後信貸、置業安排。
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