【轉按全攻略2026】一文看清6大好處：盡賺回贈、輕鬆套現慳高息

轉按是將現有的按揭貸款從原抵押銀行轉移至另一間銀行的過程。轉按可分為兩類：「轉按套現」是在轉移原貸款的同時，利用物業增值再借取額外資金；「平手轉按」僅轉移原貸款的餘額，這兩種方式都是市場上常見的轉按選擇。

金管局於2024年10月進一步放寬銀行按揭成數，任何物業類別、任何物業用途及任何置業人士的銀行按揭成數上限一律提升至70%。這一變化相較於過往的限制，尤其是對於出租物業及樓價超過3,500萬元的大額物業 (放寬前按揭成數僅為60%)，新政策為業主提供了更多的「水位」，使他們能夠靈活地套現流動資金以備不時之需。

隨著減息周期啟動，銀行對按揭的積極性提高，現金回贈也隨之重現。現時大部份銀行設有轉按現金回贈，個別銀行的轉按回贈更與新買賣看齊，最高達貸款額之1.5%，以500萬元按揭為例，轉按現金回贈可高達7.5萬元，大大增加轉按吸引力！

許多發展商為了促進樓盤銷售，會提供高成數的按揭優惠。這些按揭優惠計劃通常在首兩至三年內，利息與銀行相近（稱為「低息蜜月期」）。然而，當優惠期結束後，利率一般會上升至P rate（現時為5.25%）或以上，與當前市場約3.25%的按息相比有明顯的差距。因此，在「低息蜜月期」結束前，轉按到銀行是最佳時機，以避免支付發展商按揭高利息。加上去年政府放寬樓按後，最新的銀行按揭成數最高達70%（以往僅為60%），這意味著擺脫發展商的高息按揭變得更加容易。

除了傳統H按和P按，有大型銀行另設有定息按揭計劃供業主多一個選擇。客戶可選擇於首三年或首五年，按揭利率固定在2.73%，定息期後利率為P-1.75% (現P為5%)。定息計劃比較現時一般H按的封頂息率3.25%大幅降低0.52厘！若以貸款額$500萬，還款期30年為例，目前定按比較H按月供少$1,401，即每月可慳達6.4%！

重要提示：留意定息按揭的優惠期有限，需於2026年4月底前申請，並於8月底前提取貸款，把握低息定按機會，盡快申請！

近年樓價調整導致部分樓宇的估價不足，使得轉按變得困難。目前，按揭保險提供高達8成按揭轉按計劃，雖然有其優勢，但卻限制在樓價上限1,715萬元，貸款上限為1,200萬元，且不能進行套現。好消息是，市場上新推出了一項更具彈性的高成數按揭計劃，不論任何樓價，按揭成數均可高達9成，加按或套現同樣適用，按息更與市場銀行相若。這項新按揭計劃為那些因估價不足而需要補貼資金轉按的人士提供了新的出路。

以往出租物業和擁有多於一個按揭人士的按揭成數最高僅達60%，且供款佔入息比率要求收緊至40%。隨著政府放寬樓按政策，最新不論物業用途或第幾套按揭，按揭成數可高達70%，而供款佔入息比率也調整至50%。這些變化不僅釋放了對出租物業和第二套按揭的限制，還為業主提供了更多靈活性，讓他們能夠更重新規劃轉按套現或將物業轉為出租。此外，以前因入息問題需要加擔保人的業主，現在也可借助這些新規定，擺脫擔保人的束縛，迎來更大的財務自由。

貸款人可利用高存息戶口 （Mortgage-link account）來有效抵消利息支出。「高存息戶口」是隨銀行按揭計劃贈送的活期帳戶，最高可存放按揭餘額的50%（個別銀行高達60%）。這帳戶的存款利率與供樓利率掛鈎，若現時的按揭利率約為3.25%，那麼高存息戶口同樣享有3.25%的利息，利息以月結方式直接入帳。「高存息戶口」讓貸款人能夠賺取利息回報兼減低按揭成本，部分銀行更允許將高存息戶口分享給直系親屬共同使用，讓資金調配更加靈活。

政府放寬樓按，無疑為轉按帶來新的機會，想了解更多知邊間銀行轉按回贈最高？即刻搵中原按揭幫你！

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轉按主要可帶來三大好處：賺取高達貸款額1.5%的現金回贈、透過選擇更低息的計劃（如2.73%定息按揭）來節省每月供款利息，以及透過物業升值部分套現資金作靈活周轉。

目前H按封頂息率已重回 3.25厘，與三年前（2022年加息前）的水平看齊，可謂「時光倒流」。對於在加息高峰期上車的業主，現在轉按可鎖定更低的利率。

有大型銀行提供首三年或五年利率固定於 2.73% 的定息按揭計劃。其優點是利率較目前H按封頂息率（3.25%）低0.52厘，每月供款更穩定。以貸款500萬、30年期計算，每月可比H按節省 $1,401。

此定息按揭計劃需於 2026年4月底前 提交申請，並於 2026年8月底前 提取貸款。建議把握時間申請。

除了選擇更低息的計劃（如定息按揭），銀行提供的高存息掛鈎戶口也能有效慳息。該戶口存款利率與按揭利率相同（現約3.25%），存款上限可達按揭餘額的50%至60%，賺取的利息能直接對沖供樓利息支出。

一般情況下，透過銀行轉按最高可套現至物業價值的 7成。如有更高資金需要，市場上另有方案可提供高達 9成 的轉按套現，能突破按揭保險限制。

此方案特別適合一些未能通過按保要求的人士，例如是非固定入息（如自僱人士）或已有按揭在身的業主。