(專才、優才、高才通) 外來人才在港可造9成按揭嗎?

政府搶人才措施錄得成效，根據數字，政府至今已收到約16萬宗透過人才計劃來港申請，當中已批出逾10萬宗，數萬人已來港，反映有關專才、優才、高才通等計劃對於引入外來人才有不俗效力。配合搶人才目標，今年10月的施政報告亦重點為外來人才優化原本是「先徵後退」的置業印花稅安排，改為實施「先免後徵」，即是原本外來人才在買入物業時需先付新住宅印花稅(NRSD)及買家印花稅(BSD)，居港滿7年及成為香港永久居民後才獲退還稅項差額，由今年10月25日簽訂的買賣合約起，改為先免收上述稅項，外來人才可先與港人看齊，為首置物業繳交較低稅率之第2標準稅(俗稱「首置印花稅」)，若未能成為香港永久居民才需補繳有關稅項。舉例，外來人才若在印花稅措施修訂前在港買入一個$1,200萬單位，他需先繳付稅項合共$360萬(新住宅印花稅15%+買家印花稅15%)，若他在現時新措施下買入單位，需繳付之印花稅則降為$45萬(首置印花稅3.75%)，減幅88%。

 

在新政策配合下，吸引了不少外來人才選擇轉租為買，最近客戶睇樓量增加，一二手交投亦有所上升，推動樓市氣氛逐步回暖。資料指外來人才約佔三分之二人士來自內地，現時無論是內地人才又或「港漂」，都是受備受關注的潛在樓市新力軍。他們在港置業最常提出的問題除了置業開支外，就是房貸上的配套如何? 首付比例多少? 房貸息率如何? 申請資格如何等等。簡單來說，外來人才在港申請按揭貸款，基本上同樣可跟隨香港的按揭措施及準則，以首套自用住宅物業樓價不高於$1,500萬計，銀行按揭成數與港人同樣高達7成，首付比例為3成；$3,000萬或以下房價的按揭成數則高達6成。對於一些外來人才暫時的收入仍來自內地或海外，自今年7月金管局放寬按揭管理措施後，他們的可造按揭成數及評估供款能力的「供款與入息比率」上限要求亦已與香港收入人士一致。舉例，首套自用房按揭的基本入息要求是每月總債務供款佔入息不多於一半(50%)，另需通過供款壓力測試，以假定現有按息上調2厘計，每月總供款佔入息不多於60%。而現時外來人才享有的按揭息率亦與港人一致，實際年息主要低至4.125厘。

 

不少人問外來人才可申請9成按揭嗎? 答案是可以的，外來人才來港若持有香港身份證，即使並未屬於香港永久居民身份證，仍可同樣依照按揭保險計劃的現有準則及條件獲審批。例如透過按保計劃，外來人才同樣可為$1,000萬或以下住宅物業申請9成按揭，但同樣需符合既有準則包括須為自用性質的首置房、申請人亦須為固定收入人士。若非固定收入人士，透過按保的按揭成數則高達8成，而8成按保的樓價上限高達$1,500萬。至於外來人才在港申請按揭時所需提交的入息證明文件，大致上與港人一樣需要顯示足夠的還款能力，在職人士包括提交最近三至六個月薪金入帳銀行戶口紀錄(內地俗稱工資或銀行「流水」)、稅單(香港入息)/完稅證明(內地入息)、職位證明文件如公司合約、聘書等，如屬專業資格人士如律師、醫生可提供執業資格證書。對於自僱人士例如是創業者，則另須提供營業執照、近一年驗資報告(內地)、近一至兩年審計報告或財務報表及最近六個月公司銀行戶口流水帳紀錄。

 

借款人或因不同在職及財政狀況未能向按揭銀行提供足夠的入息證明，與港人一樣，外來人才同樣可透過有另一款以資產水平審批方式申請按揭，但留意現時以此方式申請按揭的成數上限為5成，而接納的資產類別包括現金或定期存款、樓房(接受香港物業為主)、股票、基金、債券、保險或其他投資產品等。

 

銀行之間計算資產淨值的方式或有不同，審批按揭的準則亦不盡相同，故此不論內地或海外人才，入市前可先行向按揭經紀公司瞭解更多詳情。

 

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