【免息免供？】發展商一按是什麼？好處+潛在風險及注意事項分析
近日有發展商為其下樓盤推出｢免息免供｣按揭計劃，之前又經常聽到｢呼吸plan｣，到底發展商按揭有什麼著數？又是否人人適用？中原按揭話你知其中利弊！
快速閱讀：
發展商一按是什麼？
發展商按揭是由發展商或旗下或指定財務公司提供的高成數按揭貸款，推出的主因是讓客戶有更多按揭配套選擇，有助加快新盤銷情。
發展商按揭較常見特點是提供高於銀行可承造之按揭成數，例如是8成按揭、9成按揭，讓客戶可透過較低首期入市， 是銀行按揭及按保計劃以外的另一選擇。一般首兩至三年的按息較為優惠，接近甚至相若銀行息率，當低息蜜月期過後，利率一般會調整至P rate(現為5.875%)或以上。
發展商按揭有什麼好處？
發展商按揭好處源於不受金管局規管，一般按揭成數較銀行高，申請高成數按揭毋需經按保公司，故無需涉及保費開支，且一般沒有用途方面的限制。同時，有些發展商一按對收入要求相對寬鬆，批核彈性較高，加上很多時均提供開首數年之低息蜜月期，按息有機會與銀行息率拉平或採用低定息計算，令置業初期供款較輕鬆。
發展商一按潛在風險及需注意地方
發展商按揭雖然能夠讓用家相對寬鬆形式取得較高按揭成數，但也要留意以下發展商一按潛在風險及需注意地方以評估自身需要選擇按揭計劃。
1) 注意蜜月期後加息壓力
發展商按揭一般在低息蜜月期後按息急升，遠超銀行按揭計劃息口，用家要瞭解清楚當中供款變化以評估負擔能力。
以市場上一個發展商按揭計劃為例，計劃首兩年為｢供款假期｣免息免供，第三年息口則與現時銀行利率相若為P-1.75% (4.125%)，但第四年至八年開始息口已上揚至最優惠利率P+1%，按息高達6.875% (以現時P: 5875%計)，與第三年相比利息大幅增加約67%。第四年起需每年償還本金20%，還款及加息壓力俱增。故此這類按揭計劃的設計旨在於現時息率較以往高的時侯讓客戶可有供款假期減輕供樓負擔，日後尤其在免供及低息蜜月期後，實際是鼓勵客戶再作轉按打算。
例子︰樓價$1,000萬，借8成，按揭年期8年，P=5.875%
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年期 |
首年及第二年 |
第三年 |
第四年 |
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按揭年利率 |
0% |
P-1.75% =4.125% |
P+1% =6.875% |
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利息支出 |
$0 |
$27,500/月 |
$45,833/月 (+67%) |
2) 發展商按揭 ≠ ｢呼吸Plan｣
常有誤解發展商按揭就是｢呼吸Plan｣，實際分別在於｢呼吸Plan｣很多時候以｢包按｣形式推出，毋須入息審查及壓力測試保證批出高成數貸款，但事實上呼吸Plan在市場上已賣少見少。
現時較多發展商提供的按揭按揭計劃是需要作入息審查，買家需提供基本收入證明及，如出糧銀行戶口紀錄、糧單、公司信等作審批，如申請人未符合要求，發展商是有權拒批，並沒有坊間所講｢呼吸｣咁簡單。發展商按揭亦有機會設立配額限制，一旦滿額便不再接受申請。因此，建議用家購入物業前先仔細研讀發展商按揭計劃的條款規則，了解清楚當中細節，以免錯失預算。
3) 注意樓價波動或影響日後轉按
一般業主避免捱貴息，會於發展商按一按蜜月期後轉回銀行按揭上會。雖然政府今年放寬了銀行轉按成數高達7成及按保轉按成數高達8成(不適用於套現)，但樓價波動或致估價不足，影響轉回銀行的可能性。
舉例說，三年前以$1,200萬購入物業，現時發展商按揭餘額為$870萬，當準備轉按時物業估值下調至$1,000萬，即使經按保轉按借盡8成，貸款額$800萬仍不足以還清發展商按揭餘額，業主需要補貼70萬才可轉回銀行按揭息率。更要注意一些｢供息不供本｣的發展商按揭計劃，數年間沒有減少本金若樓價下行需補回之首期差額將更大。
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樓花只可以申請發展商按揭？
自按保開放樓花按揭申請，發展商按揭不再是唯一選擇！以往按保限制樓花按揭只適用於$600萬以下的物業，倘若買家購入$600萬以上的樓花又想選用即供申請高成數按揭，只可選擇發展商高成數一按。最近政府終於進一步放寬按保限制，由9月22日起，按保計劃已一致性同時適用於樓花及現樓，$1,000萬或以下物業的按成數高達9成、1,500萬或以下物業的按揭成數高達8成、$3,000萬或以下物業的按揭成數高達7成；購買樓花並選用即供的買家可有更多上會選擇，在即供交易期以高成數按保上會，從而避免日後或出現估價不足的風險。
發展商按揭未必人人適用，選用前應了解清楚計劃內容及衡量風險。建議亦可先與中原按揭專業顧問聯絡，助您瞭解及比較銀行按揭，又或彈性貸款方案，就客戶個案作針對性評估，或有更多上會選擇的可能性！
