【真實個案系列】疫情後遺症：疫情期間收入大減做唔做到按揭？
09/02/2023
全面通關加上撤銷隔離令，市民生活一切復常，但原來還有些「疫情後遺症」漸漸浮面。近日收到求助個案，疫情期間收入大減令他們申請按揭時遇到不少阻滯，來看看中原按揭的專業顧問如何幫客戶解決吧！
中原真實個案一：保險代理A先生，連續多月平均收入得$1,000
第一個案例客人A先生任職保險代理，早年購入樓花單位$400多萬，直至近期收到入伙紙需要申請按揭上會，便發現收入出問題。 A先生打算申請5成按揭貸款，唯受疫情影響入息，當中更連續多月平均收入降至得$1,000，他曾親自向大型銀行查詢均以入息問題而遭拒絕。
一般銀行要求按揭申請人需要有穩健的還款能力，尤其像A先生一樣的非固定收入人士最少要提供近半年的入息證明紀錄、稅單、MPF等作批核之用。如發現薪金波動大，很多銀行未必會接受申請。
中原按揭顧問了解並分析整單個案後，安排一間批核較為彈性的中小型銀行作申請並成功替客戶拆解。首先，證明A先生於同一間保險公司工作已5年以上，過去曾獲得銷售的獎項。其次，提供近2年的個人入息稅單，以24個月平均計算薪金是足以能夠通過壓力測試。最後提供出糧戶口紀錄，證明 A先生近月收入已上升達$3萬。銀行基於上述原因及A先生信貸紀錄良好，最終成功批出貸款。
中原真實個案二：銷售員B小姐，糧單與稅單收入相差一倍
第二個案例客人為任職銷售員的B小姐，收入是底薪加佣金為主。她以首置身份購入市值$510萬物業，需要貸款9成按揭。她最近3個月收入約$6萬，本以為能夠順利通過按揭批核，誰知銀行查閱稅單發現平均入息只有$3萬，與近月$6萬收入相距逾倍，對入息有所懷疑而拒絕批出貸款。
一般銀行會要求申請人提供稅單及糧單，並會以稅單上的平均月薪與最近6個月的月薪作比較，取較低者做計算。就B小姐案例而言，銀行以的$3萬收入計算，根本不足通過供款與入息比率，導致審批未能成功。
B小姐尋求中原按揭顧問協助，顧問立即為她拆解並安排銀行。其實銀行除看稅單外，還會考慮申請人所屬行業、公司規模、銀行自動轉賬出糧或是支票出糧等。B小姐於大型國際品牌公司做銷售，稅單所反映的收入正正是疫情最嚴重時期，現時社會經已回復正軌，加上有消費券等措施刺激，零售生意增長，因此糧單所反映是復常後的入息，結果出現稅單和糧單收入相差一倍的情況。銀行認為解釋合理，且大公司可信程度高，收入亦屬行業的合理水平，配合出糧戶口紀錄和MPF等，最終銀行和按保接納以糧單$6萬作審核，順利批出9成按揭貸款。
審批關鍵在於合理性和可信性
由上述兩個成功個案可見，即使疫情段期間收入不穩，仍能透過糧單、稅單、出糧戶口紀錄等入息文件去證明有足夠的還款能力。特別是一些非固定收入人士，銀行著重合理性和可信性。例如：收入突然提升兩倍是否有合理原因？有沒有相關文件提供引證其可信程度？
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