再談自製Mortgage-link漸進式按揭抗加息(上)
15/02/2022
上期提及借款人若能善用按揭存款掛鈎計劃，便可自製漸進式按揭抗加息；當中談及了一款屬於按揭存款相連之綜合戶口計劃，借款人可因應加薪及儲蓄狀況漸進增加存放金額於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，達到節省利息及縮短還款期之功效。然而，提供上述按揭計劃之銀行為數不多。市場上較普及的有另一款按揭存款掛鈎計劃(mortgage-link)，銀行向按揭用家提供一個高存息戶口，存息與按息相同，即使現時按息處低水平約1.5厘，但已明顯高於一般儲蓄息率0.001%，用家將日常儲蓄、備用資金存進存息戶口，又或將投資/生意往來資金停泊在戶口，便可賺取高存息收入，以抵銷按息支出，等同可減低淨按息。用家可因應自己入息狀況漸進增加及累積存放金額，便可漸進式增加存息回報以抵銷更多利息支出。
以目前平均按揭額約500萬為例，按息1.5厘、25年還款期，假設借款人於提取按揭貸款當日存入$30萬，並於每月額外存入$4,000儲蓄，首年存息收入約$4,545，若次年起將每月存入儲蓄金額增至$6,000，存息收入將增至約$5,085，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出減少達28%，省去金額約達$28.3萬，實際按息等同降至約1.1%。倘若借款人有大額生意資金回籠，該月將金額$250萬放進存息戶，達致未償還按揭額一半之存款金額上限，該月之存息收入抵銷按息後，淨按息等同減少50%，按息由1.5厘降至0.75厘，可謂慳盡利息。
此類mortgage-link計劃在提存方面具有高度彈性，存進戶口的資金不會像定期存款般被鎖死，用家可隨時按需要提取存息戶之存款，亦可隨時將資金再存進戶口，利息按每日戶口結餘計算，甚具彈性。但當然，銀行不能做蝕本生意，沒可能讓借款人累積抵銷全數按揭利息，所以此類按揭存款掛鈎計劃一般設有存款上限，較常見是定於未償還按揭額的50%，亦有個別銀行將首年存款金額提高至按揭餘額60%；又或有銀行為過千萬較大按揭金額的用家提高存款額上限至按揭餘額之60%。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
