自製漸進式按揭抗加息
31/01/2022
有關政府正研究的資助性房屋漸進式按揭，上期提及私樓市場上亦有一種漸進式還款計劃，形式有所不同，但有漸進式慳息及加快還款的作用，由於計劃已較少銀行提供並只適用於P按，故此產品未獲關注。其實，市場上按揭與存款掛鈎的計劃越見普及，借款人只要善用計劃，便可自製漸進式按揭抗加息。
近年銀行提供之按揭計劃一般設有與存款掛鈎(mortgage-link)的優惠，一款是較普及的按揭存款掛鈎計劃，銀行會向按揭客戶提供一個高存息戶口，而本文會先講另一款屬於按揭存款相連之綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，達到節省利息功效。原理有點像上述漸進式還款計劃，借款人可因應自己的加薪情況、儲蓄狀況漸進增加存放金額，甚或將大額資金停泊在綜合戶口內，由於利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後便可享有扣減本金省息的作用。而此計類計劃之彈性更大，借款人可因應財務狀況隨時提取或存款金額，按揭利息按每日貸款淨結餘計算。除了省息，借款人藉着持續性存款，促使按揭本金漸進式降低，亦同樣有縮短還款期之作用。
這種以扣減本金計算淨額利息的計劃，慳息效果不錯，以現時平均按揭額500萬元及30年期為例，假設供款人一開始並維持存放資金20萬元於綜合戶口，然後每月再存入3,000元儲蓄，全期累計可減少利息達26%約30萬元，按揭還款期亦由原先30年縮短6.3年至23.7年，加快完成整個供款歷程。為便參考及計算，以上例子是按現時低按息及息率不變計算，假設未來息率回升，這類計劃的慳息效果將更顯著。故此，在息率回升周期，用家可多加善用計劃之特點及彈性，例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額，當有資金回籠，亦可增加在戶口停泊的資金，自製漸進式按揭持續性省息，以加強抗加息作用。再以上述按揭額及年期為例，假設未來按息由現時約1.45%升至2.5%，供款人一開首存放於綜合戶口的資金增至30萬元，然後每月存入儲蓄增加至5,000元，全期累計利息減幅達到39%約82萬元，按揭還款期由原先30年縮短9.6年至20.4年，省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。
有一點要留意，此類計劃設有存款金額上限，一般定於未償還按揭額的一半；而市場上較少銀行可提供此類具有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃，但個別銀行可為此類計劃批出市場大熱之H按優惠，用家可根據銀行批出之息率及其他優惠條款作比較，並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
