【按揭智庫】投資工商舖 申請按揭前你要知的事

【按揭智庫】投資工商舖 申請按揭前你要知的事

金管局於2020年8月放寬非住宅物業按揭成數由最高4成上調至5成，並於同年11月撤銷非住宅的雙倍印花稅，選擇購入工商舖物業的人士，首期的預算及印花稅開支從而大大減少。不過，投資工商舖物業的入場門檻降低，成功取得按揭審批是否如願以償？

 

 

1． 先瞭解物業估值以防估價不足

 

由於工商舖的成交並沒有住宅市場般活躍，故未必有足夠市場成交基礎供估價行參考；工商舖物業質素亦頗為參差，銀行估價方面或會較為保守，購入工商舖物業前最好先請銀行安排估值，以免有機會估價不足以致可造按揭成數不足。

 

2． 工商舖一樣有H按 息率視乎物業級別及還款能力

 

工商舖物業的按揭計劃跟住宅一樣可選擇Ｐ按或H按，但並非所有銀行均會提供H按，而工商舖按揭息率通常較住宅為高，銀行一般亦會因應工商舖物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出按揭息率，當中不同物業個案獲批之息率或存有較大差距。

 

3． 按揭年期一般長達15年至20年

 

工商舖按揭跟住宅按揭有不盡相同的地方。現時大部份銀行可批出之工商舖按揭年期一般可長達15至20年，較住宅按揭年期長達30年為短。

 

4． 按揭成數高達5成

 

按揭成數方面，無論工商舖物業的價值多少，按揭成數上限為５成。不過，如果借款人於申請按揭時已經有按揭在身又或已擔保按揭物業（不論車位、住宅物業或工商舖物業），按揭成數會調低1成，即是按揭成數降至４成為上限。即使工商舖物業是自用而非投資用途，都不符合高成數按揭保險的申請資格，高成數按揭保險只適用於住宅物業。

 

5. 每月供款佔入息比率如何計? 壓力測試上限?

 

至於供款與入息比率及壓力測試則跟住宅按揭一樣，如果申請時未有按揭在身亦未有擔保按揭物業，每月總供款佔入息之上限為50%，壓力測試*下之供款佔入息比率不可超過60%。但要留意，如果購入工商舖物業是作為投資用途的話，供款與入息比率及壓力測試上限便要相對分別下調１成至40%及50%，詳見下表。

 

	工商舖物業	住宅物業
在申請按揭時沒有其他按揭物業借貸或擔保
最高按揭成數	50% (不論物業價值)	60% (物業價值1000萬以下 貸款額以500萬為上限)
供款與入息比率上限	50%
壓力測試上限	60%
在申請按揭時已有其他按揭物業借貸或擔保
最高按揭成數	40% (不論物業價值)	50% (物業價值1000萬以下 貸款額以400萬為上限)
供款與入息比率上限	40%
壓力測試上限	50%

*壓力測試是假設當前按息加3厘後之供款佔入息比率

 

工廈劏房可承造按揭嗎？

 

較早前有客人因非住宅物業放寬按揭成數及撤銷雙倍印花稅，從而購入了一間分間工廈單位以作投資及收租用途。及後客人自行申請按揭時卻到處碰壁，原因是該工廈單位並沒有正式入紙分契，實際上只將1000多呎的單位劏成5個細房間作出租用。由於大部份銀行都不接受此類分間工廈的按揭申請，只有個別銀行願意接受並需要安排驗樓才作審批。結果，客人經我們中原按揭轉介及協助後，已順利向銀行申請按揭並成功批出優惠按息。未入契分間工廈單位在實際上是較難獲銀行提供按揭貸款，有意投資這類單位的準買家應先行瞭解當中風險及承按問題。

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