【負資產FAQ】什麼是負資產？ 可以點應對？
09/02/2023
金管局日前公布負資產住宅按揭最新調查結果，負資產住宅按揭在2022年第4季末再升至12,164宗，較2022年第三季末533宗增加近22倍，創自2005年第一季後18年新高水平，涉及金額亦由30.億元按季增加21倍至663億，創自2003年第四季後19年新高水平，令巿場再度關注負資產。什麼是負資產？ 可以點應對？
Q: 什麼是負資產?
A: 負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額。
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例如： 業主以$650萬購入物業，單位市值降至$550萬，但尚欠銀行按揭$570萬，由於欠額多於資產價值，該單位便已列為負資產。 |
負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，當樓價下跌，跌至低於業主的按揭餘額，物業便已被動列入負資產，故此剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主較容易先跌入負資產界線。
Q: 為什麼近來負資產數字急升?
A: 由於去年樓價跌幅約達15%，無可避免令較新造的高成數按揭尤其9成按揭用家列入負資產行列，而由於放寬按保幫助用家上車亦令高成數按保佔按揭宗數比例升至約3成，故此在賬面上計算的負資產個案便明顯增加。
2022年第4季負資產宗數較第3季大幅上升，原因是去年截至第3季樓價下跌約8至9%，平均未跌穿1成界線，然而於第4季樓價進一步下跌達7%，故此在數字上計算第4季負資產數字顯著上升。
Q: 現時負資產風險大嗎?
A：即使在賬面上計算的負資產數字顯著上升，但從拖欠比率極低(並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產按揭紀錄)、失業率跌至甚低水平(最新跌至3.5%)、供款負擔比率(估算平均45%以下水平)及平均按揭成數(約57%)仍低的情況下，負資產宗數上升帶來的實質信貸風險及市場風險仍甚低。
今年通關復常及逐步解除防疫措施等利好因素帶動樓市回暖，買家入市步伐加快，樓價已止跌回穩並開始出現反彈跡象，首季新盤陸續推出將進一步鞏固買家信心，料樓價於今年首季將重拾升軌，預期未來負資產數字將掉頭回落。
Q: 如何應對負資產風險?
A：即使跌入負資產行列不等於構成問題，供樓人士應對負資產首重穩定按時供款，故此用家宜入市前先評估自身供款能力持續性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金，以提高按揭供款防守力，提防斷供至為重要；而籌劃置業預算時，每月總債務佔入息比率以不高於40%較為理想。
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