【村屋買賣指南】五大村屋買賣注意事項懶人包!
06/07/2023
村屋買賣牽涉的範疇一般較私樓繁複,事實上,村屋建築管制與市區樓宇不同,特別是村屋可能涉及僭建、路權及業權等問題,所以,購買前宜做足資料搜集及準備,本文將為大家整合五大村屋買賣注意事項。
村屋買賣注意事項(一):僭建問顯
村屋涉及僭建物是常見的潛在風險,例如密封式露台、天台玻璃屋、有蓋停車位等建築,甚至室內改裝樓梯等,都有機會是違契改建或僭建。如屋宇署發現有違規建築,有機會被釘契,必須在指定期限內清拆,解除釘契才可以繼續交易。若申請村屋按揭,銀行會因應情況作估價報告,亦會考慮重置費,即是買家還原單位的支出,可能因而扣減貸款額,若涉及僭建問題,按揭申請更可能被拒。
避免買入涉及僭建的村屋,建議準買家事前通過土地註冊處查冊,查看村屋是否有建築物違規的頒令,以及該釘契是否已被解除,而受委託的律師及地產代理,也有責任查證並告知買家,以保障應有權益。另外,大部分村屋契均附平面圖,買家可通過平面圖來評估僭建風險。
如果村屋涉及僭建令,但買賣雙方仍想繼續進行交易,雙方就需要在臨時買賣合約中,列明清拆費用由哪一方負責。
村屋買賣注意事項(二):丁屋樓花
丁屋樓花故名思義是仍在興建中的丁屋,程序較為複雜,由於尚未取得滿意紙(完工證),未能通過向地政處申請補地價,就不能把物業或土地賣出或轉讓,換言之,這是沒有業權。
除了沒有實質業權,也欠缺法律保障,例如出現工程延誤或爛尾,買方或不能取回訂金,基於交易風險,只要業權仍未正式轉讓,銀就不會批出按揭。因此,在買賣前要查冊清楚已取得滿意紙及已補地價丁屋的註冊摘要紀錄,基本上到土地註冊處出一份關於物業的查冊,大部分相關資訊都能找到。
若準買家要向銀行承造村屋按揭,建議是最好選擇已獲取滿意紙及補地價的現成丁屋,並且,這樣買家亦可申請按揭保險,樓價1,000萬元或以下村屋最高按揭成數為八成半;樓價介乎1,000萬元至1,125萬元的村屋,亦可借最高八成半,貸款上限900萬元;樓價介乎1,125萬至1,920萬元,最多可以借八成,貸款上限960萬元。如果村屋重按套現,一般最高可承造五成至八成,取決於村屋樓價水平,按揭審批標準與私樓相約。
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村屋買賣注意事項(三):天台、花園、車位或未入契
對於屬意村屋的準買家,相信不少是因為村屋有天台、花園、車位等設施,例如樓齡較新的標準型村屋,即單層面積700平方呎,共三層樓,買家可選擇購入下層、中層或頂層,不過,部分連地下層所出售的花園、連頂層出售的天台,或村屋門前或附近的車位,未必納入地契範圍,無入契的地方有機會被政府追收地租或被收回土地使用權。
為免得物無所用,甚至帶來業權問題,準買家最好委託專業人士處理查冊,例如律師及認可土地測量師查核批地文件,以釐清天台、花園及車位是否已經入契、能否與物業一併出售,避免產生業權糾紛。
村屋買賣注意事項(四):道路使用權
買村屋一定要注意路權問題,因村屋業權不一定包括周邊出入口的通道和路權,特別是樓齡高的村屋,業權和路權複雜不清。如果村屋無路權,周圍的道路由私家路包圍或官方所擁有,道路使用權會被限制,基至可能出現爭議或需要支付過路費,亦會影響按揭申請,所以買入村屋前,應查核附近道路使用權。
由於需要查核批地文件及樓契內容,所以應委託專業人士如律師及認可土地測量師處理。
村屋買賣注意事項(五):估價不足
村屋交投量始終不及私人樓宇市場,所以欠缺成交數據供銀行作為參考指標,令村屋估價不足的情況時有發生,繼而影響到村屋按揭的成數。
如果想村屋估價貼近成交價,可考慮選擇具規模的屋苑式管理村屋,並建議同時向多間銀行進行估價,以及申請按揭預先批核,亦可考慮選擇按揭轉介服務,現時村屋按揭年期一般最長可達30年,也要視乎買家的年齡、村屋樓齡及按揭成數計算。
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