【真實個案系列】「近親轉讓」如何慳稅？
18/07/2023
財爺近日進一步放寬按揭成數，協助首置和換樓人士置業，加上早前宣佈調整物業印花稅，提高了聯名業主甩名換樓的誘因。是次分享個案正是夫妻聯名物業甩名轉讓，獲得首置身份後再買新物業的典型案例，齊來看看下述真正實行上有什麼注意的地方！
何謂「近親轉讓」？有什麼好處？
「近親轉讓」是指近親之間的樓宇業權轉讓，如配偶、父母與子女、兄弟姊妹等。透過「近親轉讓」方式交易，好處是不論新買家已經持有物業與否，只須付出較低的印花稅成本(第2標準稅率(下圖))，便能擁有物業的業權。另一優勢是賣家可回復「首置」的身份購入新物業，除了可避免支付較高的印花稅(第1標準第1部稅率(下圖))外，「首置」的按揭成數、壓力測試、審批要求都會較為寬鬆。
最新從價印花稅如下︰
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從價印花稅 |
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樓價/代價款額 |
第2標準稅率 (首套住宅) |
第1標準第1部稅率 (已持有1套或以上住宅) |
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不超過$3,000,000 |
$100 |
15% |
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$3,000,001至$3,528,240 |
$100 +超出$3,000,000的款額的10% |
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$3,528,241至$4,500,000 |
1.5% |
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$4,500,001至$4,935,480 |
$67,500 +超出$4,500,000的款額10% |
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$4,935,481至$6,000,000 |
2.25% |
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$6,000,001至$6,642,860 |
$135,000 +超出$6,000,000的款額的10% |
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$6,642,861至$9,000,000 |
3.00% |
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$9,000,001至$10,080,000 |
$270,000 +超出$9,000,000的款額的10% |
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$10,080,001至$20,000,000 |
3.75% |
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$20,000,001至$21,739,120 |
$750,000 +超出$20,000,000的款額的10% |
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21,739,121或以上 |
4.25% |
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延伸閱讀：【買樓印花稅懶人包】３分鐘看懂物業印花稅及計算方法！
以真實案例計算「近親轉讓」可慳幾多稅？
陳氏夫婦聯名持有一層市值600萬元的住宅單位，近月決定以「近親轉讓」方式，將陳生的半份業權賣給陳太。根據從價印花稅表，600萬元物業半份業權即300萬元，只需支付100港元，便能完成過戶，陳太變成100%業權持有人。而陳生回復首置身份後，購入市值900萬元的新物業，印花稅為27萬元(3%)，比起物業轉讓前，他需繳付樓價15%即135萬元，稅務支出節省高達約$108萬元，足足大減約80%開支。
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持有聯名物業之下 再購入新物業的印花稅成本 |
VS |
「近親轉讓」方式甩名 再購入新物業的印花稅成本 |
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$1,350,000 (新物業樓價之15%) (按第1標準第1部稅率計算) |
$270,100 (新物業樓價之3% + 業權轉讓印花稅$100) (按第2標準稅率計算) |
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印花稅相差$1,079,900 成本大減80% |
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上述以新物業樓市價900萬元及舊物業半份業權市價300萬元計算。
新舊物業同時承造高成數按揭可以嗎？
以剛才陳氏個案，陳生回復「首置」身份後購入市值900萬元單位，申請8成按揭，但遭到銀行拒絕。原來陳太透過「近親轉讓」交易時，向銀行同樣申請8成按揭並已提取貸款。因此，現在陳生以新物業申請高成數按揭時，按揭保險公司已有相關記錄。根據按保高成數準則，其物業必須是自用。儘管兩個單位的借款人不同，但他們是配偶關系，基於夫妻同住的慨念下，按保公司認為陳太早前已稱轉讓物業是自住，陳生再稱新物業是自住的可信性大減而拒絕申請。
按保另一選擇「按揭證券公司」
中原按揭顧問得悉陳生情況後，立即替陳生安排一間較具彈性的「按揭證券公司」作申請。「按揭證券公司」與按保一樣可承造高成數按揭貨款，唯保費較按保高。「按揭證券公司」會獨立審視每單按揭個案，衡量過陳生的收入、信貸評級等，最後成功通過壓力測試批出貸款，解決了高成數按揭問題。
延伸閱讀： 減印花稅哪類人受惠?
提提大家即使「近親轉讓」可自由定價，建議定價不能偏離市價太遠，否則稅局有機會追討印花稅。畢竟「近親轉讓」牽涉到銀行和律師樓的配合，建議先聯絡中原按揭專業團隊優先了解詳細手續安排，就不同個案給予準確的意見！
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