【買樓印花稅懶人包】３分鐘看懂物業印花稅及計算方法！
在香港買樓不論是新舊物業，除非獲特別豁免，准業主都可能需繳付不同類型的物業印花稅。據政府《印花稅條例》，目前與住宅買賣有關的印花稅有三大類。簡單來說，如果你是首置或樓換樓人士，可以享有10%以上買樓印花稅優惠。如果未來打算轉售，需留意如未滿指定年期便可能有額外稅項。以下用3分鐘看懂2023年計算買樓印花稅的最新方法！
最新消息:【施政報告2023】為3大樓巿「辣招」減辣 慳稅幾多全面分析+操作例子
1. 從價印花稅 AVD
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假設樓價$600萬 |
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（第1標準第1部稅率） 非首置徵稅 |
（第2標準稅率） 首置或樓換樓徵稅 |
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15% ($90萬) |
2.25% ($13.5萬) |
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實際相差 |
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$76.5萬 |
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繳交從價印花稅 AVD 俗稱「打厘印」，從價印花稅意思是由買家支付跟從價值而徵收的印花稅，分為住宅類（第1標準）或非住宅類（第2標準）兩種標準稅率。當中，住宅類（第1標準）的稅率高低視乎你是否首置買家及潛在的置業動機。
「首置印花稅」(第2標準稅率)：僅限香港永久居民買家，在交易時如未曾持有或只持有一項物業並打算樓換樓，可按第2標準稅率的規定，$300萬或以下物業只需付$100印花稅，$300萬以上物業付1.5%至4.25%。（按此一覽：從價印花稅及樓價對照表）
「非首置印花稅」(第1標準第1部稅率)：俗稱「雙倍印花稅」，所有非香港永久居民、香港永久居民但持有其他物業、用公司名義買樓，都需按第1標準下第1部稅率繳交較高的印花稅。隨政府近年不斷「加辣」遏止市場炒賣，自2016年之後已劃一徵收物業售價15%印花稅，買家實際需要繳付的稅款已不止雙倍。
2. 買家印花稅 BSD
所有非香港永久性居民或 以公司名義購買住宅物業之人士:
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假設樓價$600萬 |
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從價印花稅（AVD） 非首置徵稅 |
15% ($90萬) |
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+ |
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買家印花稅（BSD） |
15% ($90萬) |
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合共 |
30%($180萬) |
買家印花稅 BSD 是在從價印花稅 AVD上額外再加的第二重印花稅，徵收與否視乎你是否已居滿7年香港永久居民。如果沒有香港永久居民的身份，買家就需要在15%的從價印花稅 AVD上，額外繳多15%買家印花稅 BSD，即合共30%，以上述例子來說，海外客的印花稅足足是本地首置客的10倍。不過，如果同一家庭內有一名「永久居民」跟一名「非永久性居民」近親，即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹，一同成為業主，此情況下買家便不被當作為海外買家，不需被徵收買家印花稅。
最新政策出爐：合資格外來人才可退還買家印花稅?
《施政報告2022》提出於2022年10月19日或以後簽署的買賣合約，「合資格外來人才」居港7年並成為香港永久居民後，扣除「第二標準稅率」計算的印花稅，可向政府申請退還餘下已繳付的稅款。此退稅優惠大大減低買港樓稅率，亦等同港人首置物業稅款。
以樓價$600萬作例子，現時非香港永久居民購入住宅物業，須繳付15%從價印花稅及15%買家印花稅，稅率合共為樓價之30%，合共需支付$180萬。成為香港永久居民後實際稅款降為$13.5萬，等同港人首置物業稅率，置業成本大大減低92.5%。
3. 額外印花稅 SSD
● 假設樓價：$600萬
● 住宅買入後6個月內轉售徵稅：20% ($120萬)
● 住宅買入後6-12個月內轉售徵稅：15% ($90萬)
● 住宅買入後12-36個月內轉售徵稅：10% ($60萬)
額外印花稅 SSD 是遏止買家在買入住宅單位後，在短期內再次轉售炒賣，可以理解為後續追加的稅款。如物業在放售時由買家持有不足3年，便需繳付10%至20%的額外稅款，而法律上並沒有訂明是由買家或賣家支付，雙方都需負上相關法律責任，因此在訂立買賣合約時應厘清額外印花稅 SSD 由誰負責。需注意的是，即使在3年內蝕錢轉讓單位，這在法律上並不是可以豁免額外印花稅的理由，雙方仍有責任處理繳交額外印花稅事宜。
實用資料：從價印花稅及樓價對照表 (2023年) [本地首置買家適用]
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新vs舊 ‧ 從價印花稅第2標準稅率 ² 適用於首置買家及合資格換樓人士購買住宅物 ² 適用於非住宅物業買賣 |
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超逾 |
不超逾 |
第2標準稅率 |
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- |
$3,000,000 |
$100 |
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$3,000,000 |
$3,528,240 |
$100＋超出$3,000,000的款額的10% |
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$3,528,240 |
$4,500,000 |
1.5% |
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$4,500,000 |
$4,935,480 |
$67,500＋超出$4,500,000的款額的10% |
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$4,935,480 |
$6,000,000 |
2.25% |
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$6,000,000 |
$6,642,860 |
$135,000＋超出$6,000,000的款額的10% |
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$6,642,860 |
$9,000,000 |
3.00% |
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$9,000,000 |
$10,080,000 |
$270,000＋超出$9,000,000的款額的10% |
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$10,080,000 |
$20,000,000 |
3.75% |
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$20,000,000 |
$21,739,120 |
$750,000＋超出$20,000,000的款額的10% |
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$21,739,120 |
- |
4.25% |
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常見問題
Q1. 特別豁免情況：近親物業轉讓印花稅怎樣操作？
如果物業需要在「額外印花稅」的3年禁售期內轉讓（加名、刪名、轉讓）給近親，即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹，可透過「提名近親」或「近親轉讓」獲得特別豁免10%至20%的「額外印花稅」，但仍需要繳付「從價印花稅」，稅率高低如上述所言，視乎接受人是否持有其他物業。舉例，如妻子在2022年購入物業，並於2023年提名丈夫接受業權，但丈夫同時持有其他物業，二人不需繳交「額外印花稅」，但丈夫需繳交15%「從價印花稅」。
Q2. 物業加名需否付印花稅？
承上題，物業加名同樣要交印花稅，一般是按所占業權計算，即如被加名人占一半業權，那便會以樓價或估值的50%來計算。如果是近親可免「額外印花稅」但仍需付「從價印花稅」，目的是防止已持有物業的非首置人士隨意將物業轉名或加名于其他親人名下，從而恢復首置身份進行短期炒賣操作。
Q2. 雙倍印花稅是什麼？
適用於非首置人士的「從價印花稅（第1標準下第1部稅率）」俗稱「雙倍印花稅」，因2016年前非首置人士需繳稅率約為首置人士的一倍而因此得名。在2016年之後，政府已劃一徵收物業售價15%印花稅，買家實際需要繳付的稅款已不止雙倍。
Q4. 額外印花稅一定是賣家繳交？
不是。法律上並沒有訂明是由買家或賣家支付，雙方都需負上相關法律責任，因此在訂立買賣合約時應厘清額外印花稅 SSD 由誰負責。
Q5. 印花稅什麼時候交？遲交有什麼後果？
遲交印花稅的罰款非常嚴重，如遲交一天至少於一個月，罰款款額即為全單2倍，如果遲交多於1個月但在2個月以內，罰款為印花稅款額4倍。如遲交多於2個月，罰款更可高達10倍，因此買家必須積極及小心處理買樓印花稅事宜，新手買家更應考慮交由仲介人代為處理買賣事宜。
簡單來說，要估計買樓所需印花稅，需要注意
（一）是否首置或樓換樓；
（二）是否滿七年香港永久居民；
（三）物業買賣合約訂立時買家是否持有物業少於3年。由於各項稅務實施日期有所不同，買家應以稅務居最新公佈資料為准。
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