【按揭年期全指南】供款年期越長越好？點借足30年？人齡、樓齡、物業種類都關事！

金管局最新報告顯示，2月份平均按揭年期為28年，創歷史新高，反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加。究竟按揭供款期是否越長越好？想要做到30年按揭其實人齡、樓齡、物業種類等因素都關事！

  

按揭供款年期如何計算？

按金管局規定，現時按揭最長供款年期的上限是30年。一般而言，銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期，以較短者為準。

 

 

人齡

根據大部分銀行做法，普遍用「75減人齡」判斷可供款年期，部分銀行提供較大彈性，接受以80減申請人年齡計算。假設按揭申請人55歲，以75年減去人齡，申請人最長可獲批20年供款期。

 

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樓齡

計算時除了考慮人齡外，供會根據物業年齡計算，不同類型的物業不一。若申請六成或以下按揭，大部分銀行以「75減樓齡」判斷最高供款年期。

 

私樓、唐樓及房協資助房屋

一般私樓最長供款期為30年，對於唐樓及房協資助房屋，銀行亦會採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。一般大型屋苑，由於成交量交活躍。銀行較願意承造長年期按揭。但若果是屬於舊區單幢式舊樓，由於流轉低、或管理欠奉，銀行只能改以低於70年減樓齡計算，以樓齡50年計算，供款期會縮減至20年，甚至銀行需實地視察後才可批出按揭年期。不過，也見過有個案可以用80減樓齡計算，但需要是藍籌屋苑，例如美孚新邨，雖然樓齡達50年，銀行仍願意批出30年期的按揭。

 

村屋

村屋按揭的供款期年期一般最長為30年，但要視乎買家年齡及村屋樓齡。銀行普遍以65年減去村屋樓齡作為計算按揭年期的準則，如果有申請按揭保險，則以55年減去樓齡計算供款年期上限（最長30年）。

 

未補地價居屋

未補地價居屋最長供款年期為 25 年，比一般私樓按揭可選的最長供款年期短 5 年，但由政府向銀行提供一次30年擔保期進行按揭貸款，故毋須進行壓力測試。補地價之後，銀行會視之為私人物業，採用與私樓相同的準則向買家審批按揭年期。

 

 

拉長按揭年期好處多?

 

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降低每月供款額

不少用家亦希望供樓輕鬆一點，因而選用30年供款期。拉長按揭供款期有助減低每月供樓金額，減輕用家每月供樓負擔。

 

更易通過壓測

除了降低每月供樓負擔，減低每月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試，既然供樓金額降低了，借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率，即較易獲銀行批出按揭。

 

定期轉按賺取回贈

按揭市場向來是銀行競爭激烈的主要業務，為吸納轉按客戶，銀行大多提供現金回贈，最高達貸款額之2.3%。每兩年罰息期過後，業主可再考慮轉按，以重複賺取回贈，變相減低供樓利息。

 

提提你📣
按金融管理局指引，如果回贈超過貸款額的1%，不論來自銀行或中介，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額需要在按揭貸款額上扣減。

 

供樓利息可扣稅

納稅人可以自住物業的供樓利息開支作為扣稅，一共可享20個課稅年度扣稅期，每年最高可扣減10萬元，以減輕財政上負擔。拉長按揭供款期可以用盡居所貸款利息扣稅額，發揮到最大的慳稅效果。

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如果想承造較高供款年期按揭，需要視乎申請人年齡、物業年齡、物業種類等因素。當然，背後也是視乎借款人的供款能力、入息水平及工作性質等，如有任何疑問，歡迎向中原按揭專業顧問查詢！

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