【逆按揭利弊全分析】逆按揭好唔好？逆按揭例子睇真啲！
24/07/2023
鑑於本港人口高齡化現象持續，伴隨家庭結構的變遷，逆按揭漸成港人退休計劃的一部分，為年老業主提供長期穩定資金來源。一般情況下，業主只需向抵押自住物業，毋須遷出單位，每月便可收取一筆固定的年金作幫補。然而，就逆按揭是否適合所有退休人士，則須視乎個人財務狀況及審視各項利息成本。
何謂逆按揭或安老按揭？
逆按揭計劃（又稱安老按揭），是由香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的全資附屬機構香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運，與保單逆按揭、年金及強積金同屬退休理財的工具之一。申請人向香港按揭證券公司抵押他們在香港的住宅物業，以獲得穩定安老按揭貸款，貸款可按申請人意願自由選擇一筆過貸款﹑固定或終身年期內每月定額年金方式取用。有別傳統按揭貸款，借款人可終生毋須還款。待百年歸老後，其遺產代理人則可選擇全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，或讓貸款機構出售抵押物業以清還貸款。
逆按揭申請人及用作抵押的物業需符合以下條件
i）申請人：
- 需持有效香港身分證
- 借款人需為 55 歲或以上（未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上）
- 沒有涉及破產紀錄
- 只接受最多三位聯名業主的申請
ii）用作抵押的物業：
- 樓齡為50年或以下
- 未補地價資助的房屋，須先獲當局書面批准
- 沒有出租或轉售的物業，包括私樓、綠表居屋、夾屋及公屋
- 如物業價值為＄800萬或以下，可獲100%物業估值；＄800萬以上物業，首＄800萬可獲充分估值，超出的部分則以50%固執計算年金，上限為＄2,500萬
逆按揭的利與弊
i）毋須遷出物業即可享有現金流
雖則逆按揭計劃以物業作抵押，但業主毋須遷出單位，合資格者更甚可將其出租，在固定年期或終身每月領取年金，自製長糧提供穩定收入以提升晚年生活質素。
ii）終生毋須還款
一般情況下，借款人終生毋須還款，減輕生活壓力。留待百年歸到時，其遺產代理人可優先選擇全數還清貸款以贖回抵押物業。
iii）多項隱藏收費
申請逆按揭計劃需要向銀行支付利息，長遠利率偏高 — 選擇浮息或定息，更直接影響每月可收取的年金金額。另外，申請人需繳付按揭保費、輔導費、手續費及法律費用等。當物業樓齡超過50年，借款人亦可能需要提相關交驗樓報告。
iv）累計利息
以反向抵押領取的年金，利息將一直滾存至物業出售。由於有關利息每月遞增，債務因而增長。這意味借款人留給後代的資產將按比例減少，更甚需要子女承擔債務，償還所有貸款本金及利息。
逆按揭浮息計劃下每月年金金額計算及例子
|
每月年金金額 |
|||||||||
|
參加年歲 |
55歲 |
60歲 |
70歲 |
||||||
|
年金年期 |
單人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
單人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
單人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
|
10年 |
$3,200 |
$2,800 |
$2,500 |
$3,700 |
$3,300 |
$3,000 |
$5,100 |
$4,600 |
$4,200 |
|
15年 |
$2,400 |
$2,150 |
$1,900 |
$2,800 |
$2,500 |
$2,250 |
$3,800 |
$3,500 |
$3,200 |
|
20年 |
$2,050 |
$1,800 |
$1,600 |
$2,400 |
$2,100 |
$1,900 |
$3,300 |
$3,000 |
$2,700 |
|
終身 |
$1,650 |
$1,450 |
$1,250 |
$2,000 |
$1,800 |
$1,550 |
$3,100 |
$2,800 |
$2,400 |
資料來源：香港按證保險公司
*以指定物業價值每$100萬元計
逆按揭定息計劃下每月年金金額計算及例子
|
每月年金金額 |
|||||||||
|
參加年歲 |
55歲 |
60歲 |
70歲 |
||||||
|
年金年期 |
單人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
單人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
單人借款 |
二人借款 |
三人借款 |
|
10年 |
$3,520 |
$3,080 |
$2,750 |
$4,070 |
$3,630 |
$3,300 |
$5,610 |
$5,060 |
$4,620 |
|
15年 |
$2,640 |
$2,360 |
$2,090 |
$3,080 |
$2,750 |
$2,470 |
$4,180 |
$3,850 |
$3,520 |
|
20年 |
$2,250 |
$1,980 |
$1,760 |
$2,640 |
$2,310 |
$2,090 |
$3,630 |
$3,300 |
$2,970 |
|
終身 |
$1,810 |
$1,590 |
$1,370 |
$2,200 |
$1,980 |
$1,700 |
$3,410 |
$3,080 |
$2,640 |
資料來源：香港按證保險公司
*以指定物業價值每$100萬元計
王先生現年60歲，居住在市值約＄500萬的私人住宅。他申請逆按揭浮息計劃選擇以10年年金年期拎取年金，那麼每月王先生可以得到的年金就是$18,500 ($3,700x5=$18,500)；如果選擇申請逆按揭定息計劃以10年年金年期拎取年金，那麼每月王先生可以得到的年金就是$20,350($4,070x5=$20,350)。通常定息按揭計劃可拎取的每月年金金額都會較浮息按揭計劃高。
總括而言，逆按揭計劃可助年老業主以磚頭換取現金流，自力供養退休生活。若然閣下膝下無子或不計劃將物業留給子女，逆按揭計劃或許是你的不二之選。但假如你欲繼續傳承物業，同時想擁有其他穩定收入，可比較更多不同類型的貸款或投資組合，從而規劃最適合自己的退休理財方案。無論如何，申請逆按揭計劃，宜先仔細分析其利弊，周詳考慮自身財力及未來需要。
