【村屋按揭】一文破解村屋按揭成數低、估價不足、批核困難等常見迷思!

05/10/2022
標籤: 村屋按揭村屋估價村屋按揭成數邊間銀行做村屋按揭
村屋市場有一定捧場客,但大眾卻對村屋按揭仍較為陌生,很多人會問市面邊間銀行做村屋按揭?常見迷思還包括按揭成數低、估價不足、批核困難等,以下會列出必知事項加以解構。
 
村屋按揭成數及還款期
經按揭保險計劃,樓價1,000萬元或以下村屋最高按揭成數為八成半或850萬元;樓價介乎1,000萬元至1,125萬元的村屋,亦可借最高八成半,貸款上限900萬元;樓價介乎1,125萬至1,920萬元,最多可以借八成,貸款上限960萬元。如果村屋重按套現,一般最高可承造五成至八成,取決於村屋樓價水平。
 
村屋按揭的還款期年期一般最長為30年,但要視乎買家年齡及村屋樓齡。銀行普遍以65年減去村屋樓齡作為計算按揭年期的準則,如果有申請按揭保險,則以55年減去樓齡計算供款年期上限(最長30年)。
 
村屋按揭利率和回贈
村屋按揭跟私樓一樣,可以選擇按揭息率以最優惠利率作基準計算(P按)及以銀行同業拆息作基準計算(H按),而銀行間為爭取按揭業務,個別銀行或給予村屋按揭的利率和現金回贈,跟多層大廈的差別不大,惟最終仍要視乎買家個別情況而定。
 
影響村屋估價的常見事項:
 
1. 樓齡/未重建之舊屋地
基於村屋按揭年期一般最長可做到30年,銀行同時會考慮申請人的年齡及樓齡去決定最長還款期,而大多數銀行會以65年或55年減樓齡去計出村屋按揭年期,所以樓齡較高的村屋,便有機會未能批出30年還款期的物業。
 
舊屋地村屋是指1905年政府批出的屋地,沒有轉讓限制,可申請按揭,但由於未重建的樓齡太大,有估價不足或借不足的存在問題。
 
2. 文件圖則不齊
村屋估價大多需要提供準確的實用面積、樓齡、地段編號等資料,亦會要求提供單位平面圖及位置圖,當中入契花園亦包括在內,若沒有花園平面圖,估價有機會估不足花園部分,為確保估價準確,文件圖則越齊全越好。
 
3. 涉及僭建重置費
村屋涉及僭建是常見的潛在風險,例如有露台、天台、停車位等建築,有機會是違契改建或僭建,銀行會因應情況作估價報告,亦會考慮重置費,即買家還原單位的支出,可能因而扣減貸款額。另外,若屬於較大型僭建,更有機會被屋宇署釘契。
 
影響村屋按揭批核的常見事項:
 
1. 未補地價
村屋可分為舊屋地及新屋地,新屋地統稱丁屋,興建後5年內轉售,便需要補地價,故準買家在申請村屋按揭前,須確保村居已補地價;若未補地價,即仍受到政府規定有轉讓限制的村屋,因此不能申請按揭。
 
2. 沒有滿意紙
滿意紙是由地政總署發出,證明該村屋土地符合政府的批地條件。準買家要注意要獲得滿意紙才可申請按揭,若果沒有滿意紙,即使已落成村屋單位,銀行很大機會不會批出按揭。
 
3. 樓契沒有平面圖
大部分村屋契均附平面圖,以評估僭建風險,但若果太舊的村屋,可能沒有或遺失平面圖等重要文件,有機會增加銀行批核村屋按揭申請的難度。
 
4. 路權問題
村屋或有路權複雜不清的問顯,因村屋業權不一定包括周邊出入口通道的路權。假如村屋無路權,被私家路包圍,可能會出現爭議及影響按揭申請,所以應查核附近道路使用路權。
 
5. 經過嚴重改建沒有入則
準買家要注意心儀村屋有否涉及嚴重間隔改建,在沒有屋宇署的同意而進行結構性改動,例如打通兩層做內複式而又沒有入則,銀行不一定會批出按揭。
 
6. 地契上土地用途改變
準買家需參考村屋地契上的土地用途。若地契上列明為住宅用途,而改建成商業用途,大多數按揭申請都不獲審批,個別銀行可試批,但貸款利率相對會較高。
 
村屋按揭牽涉的問題較為廣泛,如果您已鎖定村屋為置業目標,又想成功過關獲批按揭,最好選擇樓齡新、有路權及齊契的村屋。想了解更多關於村屋按揭,立即聯絡我們!
 
 
 

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