【向P按走•向H按走】居屋開通H按,點揀至好?

02/11/2022
標籤: 居屋P按H按綠置居
一直以來,居屋及其他類別資助性房屋的買家均只可選擇最優惠利率按揭計劃(P按),11月起,房委會接納有關參與銀行提供拆息按揭計劃(H按),不論是一手新居屋、綠置居、居屋第二市場、居屋轉按等,買家都可以多一個H按選擇。房委會早前公佈擬以市價五一折於2022年,推售7個新居屋項目:北角驥華苑、土瓜灣冠山苑、觀塘安秀苑、啟德啟欣苑、東涌裕雅苑、沙田愉德苑和將軍澳昭明苑;以及市價四一折發售的3個綠置居項目:油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑及粉嶺清濤苑,其中沙田愉德苑最快或在2023年5月落成,或可成為首批可選用H按上會的一手新居屋用家。居屋H按11月起開通,選用P按還是H按成為置業人士一大選擇題,到底如何選擇最實惠?
 
 
H按一定比P 抵?
H按在多年來均為主流按揭產品,市場比例持續高達9成以上。過去十多年,香港都處於低息周期,一直以來H按用家享有低息利率供樓,隨著今年拆息逐步上升,H按計劃實際上已按照封頂息率計算。2022下半年不少銀行上調H按封頂息及P按息,而每間銀行調整按息的幅度及步伐都不一樣,使按息差距擴大,目前按息介乎2.625%至2.875%為主。申請按揭的銀行、物業類別、貸款額以及不同客戶群的按揭息率及優惠差距可以好不一樣,沒有存在H按計劃一定比P按抵的說法。
 
現時合資格選用選用H按計劃的資助性房屋包括但不限於居者有其屋計劃、綠表置居計劃、住宅發售計劃、資助出售房屋項目、夾心階層住屋計劃、資助出售房屋計劃及人首次置業先導項目。
 
一手新居屋/綠置居單位
對於一手新居屋或綠置居單位,有部份銀行提供的H按確實較為優勝,全期按息H+1.3%,而封頂息率低至P-2.5%(P現為 5.125%),以現時高息周期實際按息已以封頂息計即是2.625%,已屬現時市場上最低按息水平,低於P按息低至2.725%又或其他銀行提供之H按息低至2.875%。上述的按揭計劃主要適用於近期內可申請上會之一手單位,例如是已開賣之居屋2020及即將開賣之居屋2022項目當中一些快將落成的屋苑包括馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑及沙田愉德苑等,但對於一些較遠期樓花例如2024年落成的屋苑則並未接受按揭申請。
 
 
二手居屋單位
 
未補地價居屋單位
至於二手居屋單位,以至抵按息計,二手居屋的H按息現時主要處於2.875%水平,H按未必是最抵,而是P按,P按息全期P-2.4%(P現為 5.125%)及實際按息現為2.725%,個別更低至P-2.75%(P現為5.375%),所以二手居屋單位現時選用P按較為著數。
 
 
已補價居屋單位
若屬於已補價居屋,由於審批方式及按揭成數與私樓無分別,亦不涉及房委會提供之按揭還款保證,所以銀行提供的按揭計劃與私樓大致相同,同樣可選擇H按或P按。
 
📣留意按揭條款更慳息!
資助性房屋H按開通後,居屋按揭按揭優惠基本上已與私樓看齊,當中銀行同樣提供現金回贈,並為「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物例如鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑及綠置居青富苑等提供綠色按揭優惠,有關客戶可獲額外回贈獎賞。再者,有些按揭銀行亦樂意向居屋客戶提供按揭存款相連戶口(mortgage link 戶口),讓客戶以高存息收入抵銷按息支出,減低加息的影響。
 
不論H按還是P按,用家選擇按揭計劃時,應以實際按息、全期按息計算方法、按息波動性、封頂息率、以及其他優惠和條款包括現金回贈和罰息期一併比較,才可以選到最適合自己的至抵按揭計劃,最方便當然是搵按揭轉介公司幫手,例如中原按揭!有專家幫你,費用仲要全免!
 
 
 
 
 
 
 
*文章資料僅供參考,一概以有關當局最新公布及銀行最終批核為準。
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