【2026定息按揭】定息按揭更悭息？4步骤教你选择定息按揭或是H按

去年底大型银行再度加码，宣布延长「定息按揭」申请期至 4 月底！是次推出的定息计划极具吸引力，首 3 或 5 年固定息率仅 2.73%，相比现时市场普遍 H按（H-Plan） 的封顶息率 3.25%，足足悭息超过 0.5 厘！

到底定息按揭是否真的更著数？如何判断自己是否适合转用定息？中原按揭为您整理以下 4 个步骤，助您精明选择最适合自己的上会方案。

在做决定前，必须先搞懂两者的运作原理：

什么是定息按揭（Fixed-rate Mortgage）？
定息按揭的最大特色，是在一段指定时间内（例如首 3 年或 5 年），按揭利率保持固定不变，完全不受外围市场加息或减息影响。直至定息期完结后，利率才会转为浮动。

优点：
o 即时悭息： 若定息率（如 2.73%）低于当前市场按息（3.25%），即时减轻供楼支出。
o 零波动风险： 锁定供楼开支，不用担心突如其来的加息潮。
o 财务预算清晰： 每月供款固定，更容易规划家庭开支。

什么是H按（HIBOR-based Mortgage）？
H按是目前香港市场上最多人选用的浮息按揭。银行以**香港银行同业拆息（HIBOR）**作为基准，再加上一个固定百分比（例如 H+1.3%），并设有封顶上限（例如 P-1.75%）。

优点：
o 享受减息红利： 当 HIBOR 大幅下跌，若 H按实际息率低于封顶位，供楼利息会即时减少。
o 封顶保障： 即使拆息抽升，银行亦会以「封顶利率」计算，不仅无上限。
o Mortgage-Link 优势： 大部分 H按计划附送高存息户口，可灵活对冲利息支出。

选择按揭不只看面价利率，还要留意定息期后息率、现金回赠、罚息期及高存息户口等隐藏条款。

1. 比较实际按揭息率 (Actual Rate)
在现时高息环境下，定息按揭明显比市场 H按更悭息。
• 定息计划： 首 3 或 5 年利率固定在 2.73%。
• 市场 H按： 普遍实际按息约 3.25% (以 P-1.75% 封顶计算，P=5%)。
• 差距： 定息比 H按低 0.52%。

供楼实例计算：
以贷款额 HK$500万、30年期计算：
• 定息按揭： 每月供款约 $20,359
• H按计划： 每月供款约 $21,760
• 结果： 定息每月比 H按 悭 $1,401，供款支出节省约 6.4%！
(注：除非 1 个月拆息跌至 1.43 厘或更低水平，否则定息利率目前仍具优势。)

2. 留意定息后期利率
如果定息期后利率偏高，便可能抵消掉前期的悭息效果。目前的定息计划于固定期结束后，按息为 P-1.75% (P=5%)，这与现时市场 H按的封顶息水平一致。值得注意的是，如当刻拆息处于较低水平，H按实际利率低于封顶息率，那么 H按将显现较大有优势。

3. 现金回赠与罚息期
• 现金回赠： 现时银行提供予定息及 H按的现金回赠相若，部分屋苑同样设有绿色按揭奖赏。
• 罚息期 (Penalty Period)： 这是贷款的「绑约期」。若您打算短期换楼或转按，需特别留意。
o H按：一般为 2 年。
o 定息按揭：3年期计划罚息 2 年；5年期计划罚息 3 年。

4. 高存息户口 (Mortgage-Link)
这是 H按的一大强项。H按通常附带 Mortgage-Link 户口，存款利率与供楼利率挂钩。定息按揭则通常未提供此配套，这对于手头有大量流动现金的业主来说，是一个重要的考虑因素。

了解数据后，便要评估自己的财务性格。中原按揭专业顾问建议您根据以下三个情境对号入座：

情境一：重视稳定、怕加息、预期利率平稳
>>> 定息按揭 可能更适合您。
原因： 您可以在 3–5 年内锁定 2.73% 低息，即时减低供楼压力。定息期内支出完全可控，期满后再视乎市场环境决定是否转按。

情境二：预期利率短期大跌、手持大量现金
>>> H按 可能更适合您。
原因： 若您坚信 HIBOR 会在短期内大幅下行，H按有机会在未来低于 2.73%。此外，若您有大笔闲资，H按的高息户口 (Mortgage-Link) 能帮您抵消高昂利息，实际支出可能比定息更低。

情境三：计划短期（<3年）转售物业
>>> 两者皆可，视乎年期。
原因： 两者在罚息期方面都有弹性。定息 3 年期计划的罚息期仅为 2 年，与 H按相同。只要避开罚息期，两者皆可根据个人策略自由选择。

总结来说，定息按揭在现时息口环境下，提供了确切的「悭息」保证；而 H按则提供了未来的「减息」潜力及高息户口优势。

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不会突然暴升。定息期完结后，利率通常会转为浮动。以现时计划为例，定息期后利率为 P-1.75% (P=5%)，即约 3.25%，与目前市场 H按的封顶息率相若。

有。一般而言，3 年定息按揭的罚息期为 2 年；5 年定息按揭的罚息期为 3 年。在罚息期过后，您可以自由转按。

在罚息期内转按需支付罚息。建议在选择前，先由中原按揭顾问为您计算不同年期的成本差异。

💡 特别提醒： 银行推出的定息按揭优惠申请期只到 4月底，额度有限，有兴趣的业主请尽快行动，以免错过低息上车机会！

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