【2026 转按攻略】按揭利率「时光倒流」加息前？转按三大核心吸引力：悭息、回赠、套现全解析

香港银行跟随美国步伐多次减息，最近一次调整令 H 按封顶息率重返 3.25%，犹如「时光倒流」回到三年前水平。这意味著转按 (Refinancing) 的黄金时机再次来临！

供楼人士注意：是否应该把握机会转按？定息按揭是否比 H 按更划算？下文为您详细拆解转按的三大核心吸引力：悭息、回赠、套现。

转按（Refinance）是指业主将原有物业按揭，转移至另一间银行或金融机构，以获取更优惠的利率、更高现金回赠，或重新套现资金。在当前的利率环境下，这已成为一项重要的财务管理工具。

想知道是否值得转按，首要的考虑是按揭供款利率的走势。供款利率受银行最优惠利率（Prime Rate，简称 P）影响，我们可以从近年的利率变化看出端倪：

• 加息期（2022年9月至2023年7月）：

在 2022 年时，最优惠利率（P）处于 5% 水平，其后经历 5 次加息，累计加幅达 0.875 厘，令 P 升至 5.875%。

• 减息期（由2024年9月起至今）：

从2024年9月开始掉头回落，同样经历了5次减息，把之前的 0.875厘加幅全数减回，使最优惠利率P重回5%。

注: 上述P以汇丰最优惠利率P计算，即市场俗称细P

由此可见，目前的利率环境已「时光倒流」至 2022 年加息前的水平，实际供楼利率又重新回到3.25%，与三年前的看齐。对于那些罚息期已过或在加息高峰期上车的业主，正是考虑转按来取得更优惠贷款条件的时机。

大部份银行设有现金回赠吸引客户转按，当中更有银行提供总回赠高达1.5%。以转按贷款额$500万为例，1.5%现金回赠即达$75,000。扣除律师费等杂费成本，约$8,000，业主仍可净赚约 $67,000！这笔额外资金能补贴供楼支出外，亦能给业主灵活运用。

除了传统H按和P按，有大型银行另设有定息按揭计划供业主多一个选择。客户可选择于首三年或首五年，按揭利率固定在2.73%，定息期后利率为P-1.75% (现P为5%)。定息计划比较现时一般H按的封顶息率3.25%大幅降低0.52厘！若以贷款额$500万，还款期30年为例，目前定按比较H按月供少$1,401，即每月可悭达6.4%！

重要提示：留意定息按揭的优惠期有限，需于2026年4月底前申请，并于8月底前提取贷款，把握低息定按机会，尽快申请！

转按悭息大比并︰「H按」V.S.「定息按揭」

假设贷款$500万，30年期

注：以下H指HIBOR拆息，1月13日1个月拆息2.69%，上述H按息以封顶息3.25% (P-1.75%, P:5%)计算；资料仅作参考，并设特定条件，一概以银行最终批核作准。

一般银行的按揭计划附送高存息户口（Mortgage-Link Account），这是一个活期帐户，其存款利息与供楼利率互相挂钩。目前H按息率为3.25%，客户每月可获得相同的3.25%利息收入，但设有存款利息上限一般为按揭余额的50%，个别银行对于此上限更高达60%。高存息户口能有效抵消按揭利息支出，发挥对冲作用，减低按揭成本！

突如其来有资金需要，转按亦是一条出路！现时不论任何物业类型﹑物业用途及人士均可透过银行申请高达7成转按 (个别贷款机构可高达9成)。客户可评估现时物业价值，看看有没有「水位」套现额外资金，以作投资、教育或生活费等等各类财务用途。

对于有更高资金需要的人士，市场上有一更具弹性的高成数按揭计划。此计划能突破按保界限，任何楼价，按揭成数均可高达9成，而且加按或套现同样适用，按息更与市场银行相若。特别适合一些未能通过按保要求之申请人，例如是非固定入息或有按揭在身的人士选用。

• 突破按保： 毋须经按揭证券公司 (HKMC) 审批。
• 极高成数： 任何楼价，按揭成数均可高达 9 成。
• 适用对象： 适合加按套现、非固定入息、或本身已有按揭在身的人士。

转按主要可带来三大好处：赚取高达贷款额1.5%的现金回赠、透过选择更低息的计划（如2.73%定息按揭）来节省每月供款利息，以及透过物业升值部分套现资金作灵活周转。

目前H按封顶息率已重回 3.25厘，与三年前（2022年加息前）的水平看齐，可谓「时光倒流」。对于在加息高峰期上车的业主，现在转按可锁定更低的利率。

有大型银行提供首三年或五年利率固定于 2.73% 的定息按揭计划。其优点是利率较目前H按封顶息率（3.25%）低0.52厘，每月供款更稳定。以贷款500万、30年期计算，每月可比H按节省 $1,401。

此定息按揭计划需于 2026年4月底前 提交申请，并于 2026年8月底前 提取贷款。建议把握时间申请。

除了选择更低息的计划（如定息按揭），银行提供的高存息挂钩户口也能有效悭息。该户口存款利率与按揭利率相同（现约3.25%），存款上限可达按揭余额的50%至60%，赚取的利息能直接对冲供楼利息支出。

一般情况下，透过银行转按最高可套现至物业价值的 7成。如有更高资金需要，市场上另有方案可提供高达 9成 的转按套现，能突破按揭保险限制。

此方案特别适合一些未能通过按保要求的人士，例如是非固定入息（如自雇人士）或已有按揭在身的业主。

建议联络专业的按揭顾问进行免费评估。他们能根据您的物业现况、贷款余额及财务需要，为您计算可获的现金回赠、悭息幅度及套现潜力。

物业转按也是一种财务策略，不仅能透过现金回赠减轻供楼压力，更可节省利息支出，同时灵活套现或加借资金应付生活所需。

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