【联名买楼懒人包】长命契是什么？3分钟看清「联权共有」与「分权共有」按揭利弊及遗产分配
联名持有物业的方式主要分为两种，包括俗称「长命契」的「联权共有」(Joint Tenancy）及「分权共有」（Tenant in Common）。这两种业权安排不仅影响物业的拥有权，更直接牵涉按揭贷款责任。本文将从按揭角度出发，全面拆解「长命契」的利与弊，助你作出最合适的选择！
「长命契」v.s.「分权共有」
长命契/联权共有（Joint Tenancy）
简单来说，长命契就如其名。如果A和B共同拥有一个物业，当A不幸去世时，业权就会自动转移给B，这过程不需要透过遗嘱，也不用办理遗产承办。留意长命契的业权方式不是平分50%/50%，而是每位业主都拥有整个物业的100%权益，当物业出售或抵押时，都必须所有业主签署同意才能生效。
分权共有（Tenant in Common）
分权共有则是由所有业主自行协议业权的比例，例如：A及B各自50%业权，又或者A占60%业权；B占40%业权 等不同的比例，不一定要平均分配。倘若A离世，A的业权份额会按遗产承办或法例分配，不会自动转移给B，亦不影响B本身持有的业权份额。此外，每位业主更可独立出售自己的部分而毋须得到其他业主同意。
两种业权形式比较
| 长命契 (联权共有/ Joint Tenancy) | 分权共有 (Tenant in Common) | |
| 业权份额 | 每位业主共同拥有整个物业的业权 | 各业主协议制定业权比例 |
| 按揭申请 | 需所有业主申请及签署 | |
| 贷款责任 | 共同承担 | 根据业权比例分配贷款责任 |
| 业权继承 | 业权自动转移予其他在生业主 | 透过遗嘱或法例分配业权 |
| 较常适用于 | 夫妻或家庭成员 | 朋友或合资生意伙伴 |
长命契按揭3大优势：提升借贷额、自动继承、防擅自卖楼
自动承继简化按揭程序
长命契的最大特色是「生者承继权」，即当其中一位业主离世，其业权会自动转移至仍在生的业主。业权自动转移后，在生业主继续履行供款责任，一般按揭毋需重新审批。这相比一般遗产承办程序，手续更简单，需时亦更短。
业权不可单独处理，保障双方权益
长命契业权属共同拥有，任何出售、转让或抵押行为均需所有业主一致同意并签署文件确认。因此，能有效防止其中一方擅自处理物业，保障所有业主的权益和财产。
合并计算收入，提升借贷能力
以长命契方式持有物业，申请按揭时需要所有业主签名办理。一般银行会将所有业主的收入和负债合并来计算，总收入的增加，很大程度令整体借贷能力有所提升，尤其适合个人收入未达按揭门槛者选用。
长命契按揭2大风险：信贷连带责任与拆契成本全解析
潜在的信贷风险
长命契的所有业主都要对按揭贷款负上责任。若其中一位业主因周转困难未能如期还款，银行有权追讨另一位业主负责。亦有可能因拖欠纪录而影响信贷评级，影响日后申请贷款、信用卡或其他金融产品的审批。
注意日后拆契额外成本
注意如若业主关系有变，需要进行拆契，手续上会较繁复。需经过法律程序修改楼契，按揭亦要重新作申请及审批，留意当中涉及律师费、印花税及时间成本。
选择合适业权安排，按揭更安心
选择合适的业权安排是一项重大财务决定，不仅影响资产保障，更直接牵涉按揭审批及遗产继承。建议准业主在决定前，确保所选方案切合自身需要，更可咨询中原按揭提供按揭审批相关的专业意见，让置业之路更稳妥安心！
长命契常见问题FAQs
Q1: 长命契和分权共有最大分别是什么？
A: 最核心的分别在于 业权继承与转让方式：
长命契（联权共有）：业主离世后，其业权会 自动转移 给其他在生业主，无需经过遗产承办。
分权共有：业主可指定业权比例（如 70%/30%），离世后其份额按 遗嘱或法例 分配，其他业主的权益不受影响。
Q2: 长命契按揭需要所有业主一起申请吗？
A: 需要。 以长命契持有物业，所有业主必须 共同签署 按揭文件，并对整个贷款负上 连带责任。银行会合并所有业主的收入计算借贷能力，有助提升贷款额。
Q3: 如果长命契其中一方想卖楼，另一方不同意怎么办？
A: 在长命契下，任何业权变动都必须获得全体业主同意。若一方坚持出售而另一方反对，通常需要透过 法律程序（如申请法庭令） 强制出售，过程复杂且耗时。这正是长命契在保障关系稳固的同时，也缺乏灵活性的特点。
Q4: 长命契物业，其中一方过世后，按揭要重新审批吗？
A: 一般不需要。 由于业权自动转移至在生业主，按揭贷款责任也自然由继承者承担，银行通常不会要求重新审批或call loan。继承人应通知银行更新业主资料，并继续按原条款供款。
Q5: 长命契可以转为分权共有吗？手续和成本如何？
A: 可以，此过程称为「拆契」。 需透过律师办理 业权重组，修改楼契文件。涉及成本包括律师费、印花税、银行费用，以及通常需 1-3个月。
Q6: 联名物业选择长命契，会影响「首次置业」身份吗？
A: 会。 只要在物业持有人名下，无论是长命契或分权共有，所有业主都会失去「首次置业」身份，未来购买第二套房时未必能够透过按揭保险申请高成数按揭。
Q7: 长命契下，如果其中一方破产，物业会怎样？
A: 物业可能会被纳入破产资产。由于破产一方拥有整个物业的权益（而非部分），债权人有权申请出售 整个物业 以偿还债务，另一位业主的权益将受严重影响。
Q8: 夫妻离婚，长命契物业如何处理？
A: 离婚时，长命契不会自动解除。双方需透过离婚协议或法庭判令决定物业处理方式（如出售分钱、一方买断另一方权益）。之后必须进行拆契程序，将业权转为分权共有或单名持有。
Q9: 长命契物业可以做「转按」或「加按」吗？
A: 可以，但必须所有业主同意及共同申请。 银行会重新审批所有业主的财务状况。由于长命契业主有连带责任，转按或加按获得的资金，在法律上属于所有业主共同拥有。
Q10: 长命契适合哪些人？分权共有又适合哪些人？
A:长命契适合：夫妻、父母与子女 等关系密切、互信度高的家庭成员。重视简化遗产继承程序，且不预期短期内会分产。
分权共有适合：朋友、生意伙伴、情侣 合资购房，或出资比例不同、希望明确权益份额的情况。为未来可能转让或继承提供灵活性。
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